Die Hotelimmobilie – Resilienz und Wandel

Die Hotellerie wurde Anfang 2020 abrupt aus ihrem Wachstumskurs gerissen, als die Corona-Pandemie zu einem unerwarteten Stillstand führte. Trotz dieser Herausforderungen hat die Branche in den vergangenen vier Jahren ihre enorme Resilienz unter Beweis gestellt. Die aktuelle Zinspolitik und wirtschaftliche Lage machen jedoch auch vor Hotelimmobilien nicht halt. Trotz dieser Schwierigkeiten bleibt die Hotellerie eine globale Wachstumsbranche, die langfristig vielversprechend für Investoren ist.

Vorsichtiger Optimismus im Schatten der Zinspolitik

Der Transaktionsmarkt für Hotelimmobilien lief in den ersten drei Quartalen 2023 zunächst schleppend, nahm jedoch im letzten Quartal deutlich Fahrt auf. Das Vor-Corona-Niveau konnte aber mit einigem Abstand nicht erreicht werden. Nachdem die EZB die Leitzinsanhebungen eingestellt hat, hat sich der Markt stabilisiert. Allerdings blieb ein schneller Anstieg der Investitionen in Hotelimmobilien aus. Es gibt vorsichtigen Optimismus für das 2. Halbjahr 2024 und 2025, da aufgrund der schwachen Wirtschaftslage und des sinkenden Inflationsniveaus eine Senkung der Leitzinsen durch die EZB im Sommer 2024 wahrscheinlich ist. Die Erholung, die durch die Zinssenkung eingeleitet wird, könnte jedoch langsamer verlaufen als bisher angenommen. Eine Null-Zins-Politik wird nicht angestrebt, daher bleibt der Investmentmarkt vorerst zäh. Es bestehen weiterhin erhebliche Risiken und Unsicherheiten, insbesondere im Zusammenhang mit der Geopolitik, den Reaktionen der Haushalte auf Realeinkommensverluste, geopolitischen Verwerfungen und weiteren geldpolitischen Maßnahmen.

Neue Investoren in der Hotelimmobilie

Aktuell sind klassische Immobilieninvestoren nicht mehr die einzigen Käufergruppen. Stattdessen stehen nun Private Equity- oder Venture Capital-Unternehmen im Fokus, auch Debt-Finanzierer zeigen vermehrt Interesse. Aufgrund der teils fehlenden Betreiberprofitabilität sind die Renditeerwartungen allerdings nur schwer zu erfüllen. Allgemein lässt sich bei Investoren ein gesteigertes Interesse an Plattformlösungen feststellen.

ESG-Transformation nimmt weiter Fahrt auf

Die Anforderungen an Nachhaltigkeit werden immer mehr zum Standard. Das hat zur Folge, dass es künftig schwieriger sein wird, nicht ESG-konforme Immobilien oder Portfolios zu verkaufen. Unternehmen sind nicht mehr bereit, Objekte zu erwerben, die nicht mit ihren ESG-Standards übereinstimmen oder angepasst werden können. Ein konstanter Austausch zwischen Eigentümern und Betreibern sowie ein digitales Monitoring sind unerlässlich, um ESG-Faktoren erfolgreich zu implementieren. Betreiber sollten in der Lage sein, einen klaren ESG-Fahrplan vorzulegen, da ohne einen solchen der Erfolg fraglich bleibt.

Halbierung des EBITDA bei Hotelbetreibern

Betreiber stehen derzeit vor großen Herausforderungen. Einerseits ist der Kostendruck aufgrund gestiegener Personalkosten und Pachten enorm, was sich negativ auf die Profitabilität auswirkt. Trotz der Möglichkeit, Zimmerpreise zu erhöhen, haben sich die Betriebsergebnisse vieler Hotelbetreiber fast halbiert. Neben den Löhnen waren die Pachten ein Treiber dieser Entwicklung: Sie stiegen schneller als die GOPs.

Hohes globales Wachstum als Ausblick für die Branche

Laut Eurocontrol hat sich das Flugaufkommen erholt, und die UNWTO prognostiziert ein anhaltendes Wachstum des weltweiten Tourismus von jährlich 5% bis 2040. Dieses Wachstum wird neue Chancen für die Hotellerie schaffen, obwohl es auch bedeutet, dass wir uns auf eine steigende Nachfrage nach Hotelunterkünften einstellen müssen.

Die Krisenresilienz des Tourismus und die langfristigen Wachstumsaussichten bieten Grund zum Optimismus. Trotz der aktuellen Herausforderungen und der Notwendigkeit, neue Finanzierungs- und Betriebsmodelle zu entwickeln, bleibt die Hotellerie eine attraktive Branche für Investoren. Während der Transaktions- und Developmentmarkt kurzfristig herausgefordert sein mag, wird die anhaltende Erholung des Tourismus und die steigende globale Mittelschicht die Nachfrage nach Hotelimmobilien langfristig antreiben.

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