Hotelimmobilien: Aktuelle Herausforderungen bedürfen Durchhaltevermögen und erfahrene Asset Manager

Die Hotelindustrie hat während und nach der Corona-Pandemie höchste Resilienz aufbringen müssen. Das „Full-Recovery“ steht nachfrageseitig für das Jahr 2024 bevor. Im Kontext der Immobilie konfrontieren multidimensionale Herausforderungen alle Stakeholder in der Sphäre der Hotelinvestments wie sinkende Betreiberprofitabilität, Wegbrechen von Transaktionen, Anlagedruck bei vielen Investoren und wirtschaftlicher Druck aufgrund der hohen Zinsen zusätzlich verstärkt durch Megatrends wie Nachhaltigkeit und Digitalisierung. Diese Faktoren erhöhen die Komplexität für Unternehmer, insbesondere im Asset Management.

Betreiberprofitabilität stagniert – Serviced Apartments als Rising Star

Das erste Halbjahr 2023 hat gezeigt, dass die Profitabilität in Betreibergesellschaften aufgrund steigender Betriebskosten, insbesondere in den Bereichen Wareneinsatz, Energie und Personal, stark eingeschränkt wurde. Die Belegungsraten haben noch nicht das Vorkrisenniveau erreicht, was zusätzlichen Druck auf den GOP ausübt. Als Beherbergungskonzept sind Serviced Apartments die aktuellen Investment-Favoriten, die aufgrund modernster technischer Voraussetzungen und personalarmer Prozesse weniger von genannten Einflüssen betroffen sind. Diese Konzepte benötigen geringere Investitionskosten als konventionelle Hotels, und Betreiber können höhere Pachten im Vergleich zu herkömmlichen Hotelbetreibern bezahlen – Pachten von bis zu 35 % des Gesamtumsatzes sind keine Seltenheit. Budget-Hotels, Midscale-Hotels und Serviced Apartments sind derzeit die Objekte mit den höchsten Chancen für Transaktionen oder Vertragsabschlüsse.

Nachfragewachstum unumstritten – Tourismus als internationaler Wachstumsmotor

Prognosen sowohl der UNWTO als auch der WTTC zeigen, dass der Tourismussektor ein überdurchschnittlicher Wachstumsmarkt ist. Allerdings bleibt die Branche durch ein Ungleichgewicht zwischen Arbeitskräfteangebot und -nachfrage belastet. Während der BIP der Branche zwischen 2022 und 2032 um durchschnittlich 5,8 Prozent pro Jahr wachsen soll, und damit stärker als die Gesamtwirtschaft, bleibt die Branche weltweit mit einem anhaltenden und weit verbreiteten Arbeitskräftemangel konfrontiert. Wir sprechen von einem Arbeitskräftemangel, nicht mehr nur vom Fachkräftemangel. Die Einführung digitaler Technologien bietet Möglichkeit mit weniger Mitarbeiter auszukommen, diese können dafür in Guestfacing Prozessen eingesetzt werden. Lösungen wie Chatbots und weitere Automatisierungstools werden eine Schlüsselrolle spielen.

Brown Discounts durch eingefrorenen Transaktionsmarkt und vielen Fragezeichen nicht gegeben

Gegenwärtig sind Hoteltransaktionen nahezu zum Stillstand gekommen. Die Zinssätze für Fremdkapital bei Banken sind zu hoch und Kosten für alternative Finanzierungsmöglichkeiten wie Mezzanine-Kapital etc. bewegen sich jedenfalls jenseits von 10 % p. a. Dadurch sind Renditen, die wir bis 2022 kannten, nicht ausreichend, um die hohen Finanzierungskosten zu verdienen. Immobilien mit auslaufenden Finanzierungen sind in der gegenwärtigen Marktsituation schwer refinanzierbar, da Banken aufgrund veränderter Regularien höhere Eigenkapitalanforderungen stellen. Gleichzeitig ist die Einbindung von ESG-Kriterien in die Unternehmens- und Portfoliostrategie eine der dringendsten Notwendigkeiten, vor allem für die Immobilieninvestoren. ESG-Faktoren sind kein Trend, sondern eine Marktevolution. Deren Integration in Investitionsentscheidungen ist für viele Investoren mittlerweile unausweichlich. Die Bedeutung der Einhaltung von Umwelt-, Sozial- und Governance-Standards ist durch die EU-Taxonomie weiter gestiegen. Ansonsten kann dem Gebäude bei der Risikoeinschätzung langfristig ein „Brown Discount“ drohen. Aktuell fällt es vielen Akteuren aufgrund fehlender Transaktionen allerdings schwer, diesen Discount „einzupreisen“.

Zukunftsaussichten der Assetklasse Hotels

In Anbetracht mehrerer Jahrzehnte anhaltender, global steigender Gästenachfrage, die verschiedene wirtschaftliche, pandemiebedingte und politische Herausforderungen überstanden hat, bleibt der Hotelimmobiliensektor für Investoren und Analysten attraktiv. Diese müssen allerdings derzeit aufgrund der hohen Zinsen eine gewisse Zurückhaltung zeigen und können deshalb ihre Vermögenswerte häufig nicht veranlagen. Somit werden diese in den nächsten Jahren einen erheblichen Anlagedruck haben.

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