Geplante Steueränderungen in den USA

In vielen Situationen im Leben bewahrheitet sich eine Weisheit, die dem griechischen Philosophen Heraklit zugeschrieben wird: Das einzig Beständige auf der Welt ist der Wandel. Nicht zuletzt gilt dieser Grundsatz auch für das Steuerrecht in den USA. Hier liegen die letzten – teils fundamentalen – Änderungen bei der Federal Tax noch gar nicht lange zurück. In einem sog. Greenbook hat jetzt auch die neue Bundesregierung unter Präsident Biden signifikante steuerliche Gesetzgebungsvorhaben angekündigt – und auf 114 Seiten näher ausgeführt. Teilweise könnten sich diese steuerlichen Änderungen auch auf US-Immobilieninvestments durch ausländische institutionelle Investoren auswirken.

Das beginnt schon beim Steuersatz. Derzeit liegt der US-Körperschaftsteuersatz bei 21 Prozent. Nach dem Greenbook ist eine Erhöhung auf 28 Prozent vorgesehen. Dem Vernehmen nach soll Präsident Biden jedoch auch für eine Kompromisslösung mit einem Steuersatz von 25 Prozent offen sein.

Besonders wichtig bei Immobilieninvestments ist klassischerweise die Fremdfinanzierung, die typischerweise aus Bank- und Gesellschafterdarlehen besteht. Nach derzeit geltenden US- Steuerrecht ist der Zinsabzug zwar nach den Regelungen der Zinsschranke auf 30 Prozent des EBITDA (bis 2021) bzw. EBIT (ab 2022) eingeschränkt. Für Immobiliengesellschaften bestehen jedoch Ausnahmen, die in vielen Fällen sogar einen uneingeschränkten Zinsabzug zulassen. Hinzu kommt: Die Mindestbesteuerung (sog. „BEAT“), die speziell den steuerlichen Abzug von Zahlungen an ausländische (Mutter-) Gesellschaften – wie z.B. Zinsen aus Gesellschafterdarlehen – erschweren soll, ist in der Praxis bei US-Immobilieninvestments durch Ausländer meist nicht anwendbar.

Diese Regelungen sollen sich nun zumindest teilweise ändern. So soll zum einen das Konzept der Mindestbesteuerung (BEAT) durch eine – als SHIELD bezeichnete – Neuregelung ersetzt werden. Danach gilt für konsolidierte Unternehmensgruppen, die mindestens 500 Millionen an weltweiten Umsätzen erzielen, ein Abzugsverbot in den USA für Zahlungen an Unternehmensgesellschaften, die in ihrem Staat einer Niedrigbesteuerung unterliegen. Vorgesehen ist, dass eine Niedrigbesteuerung bei einem Effektiv-Steuersatz von weniger als 21 Prozent vorliegen soll. Ebenfalls interessant: (Wohl) unabhängig von der Umsatzgröße soll zumindest ein anteiliges Abzugsverbot für Darlehenszinsen aus Bank- oder Gesellschafterdarlehen gelten, wenn – vereinfacht gesagt – eine US-Gruppengesellschaft gegenüber dem Gesamtunternehmen einen erhöhten Fremdfinanzierungsanteil aufweist. Je nach Finanzierungssituation sind mithin auch für Immobilienfonds und andere institutionelle Investoren teils erhebliche steuerliche Auswirkungen vorstellbar.

Auch weitere geplante Änderungen aus dem Greenbook könnten für Immobilien-Investments relevant sein. Zu denken ist hier in erster Linie an eine mögliche Abschaffung der sog. „Like-Kind Exchanges“, mit der die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen durch Re-Investitionen aufgeschoben werden kann. Auch die geplante Abschaffung der privilegierten Carry-Besteuerung wird insbesondere für Fonds-Manager relevant sein.

Nach dem Greenbook sollen die Neuregelungen mehrheitlich zum 1. Januar 2022 in Kraft treten. Ob sich in Kongress und Senat für die teils gravierenden Änderungen jedoch letztlich auch Mehrheiten finden lassen, bleibt abzuwarten. Es gilt also, den weiteren Verlauf des Gesetzgebungsvorhabens genau zu verfolgen.