Quartiere – nachhaltige urbane Räume, nachhaltige Investments

Intelligenter Nutzungsmix auf kleiner Fläche – wenn es um moderne Entwicklungskonzepte für die Städte von morgen geht, sind Quartiere mit Mixed-Use-Immobilien nicht mehr wegzudenken. Immer mehr Best-Practice-Beispiele machen deutlich: Gut geplante Quartiere können nicht nur einen ökologischen und sozialen Mehrwert bieten, sondern auch eine durchaus attraktive Investitionsmöglichkeit für Investoren darstellen.

Das zeigt sich unter anderem bei der nachhaltigen Quartiersentwicklung in der mehr als 160 Jahre alten Neckarspinnerei bei Stuttgart. In einer Kombination aus modernen Neubauten und charmanter historischer Bausubstanz entsteht ein attraktives Quartier für Kreative, junge Familien und Unternehmer. Dabei wird das Quartier nach Fertigstellung durch ein intelligentes Wärmenetz CO2-neutral betrieben und ausschließlich erneuerbare Wärme, Kälte sowie Strom erzeugen.

Doch: Quartiere sind hochkomplexe Projekte, die bei der Entwicklung und dem späteren Betrieb interdisziplinäre Expertise erfordern. Neben der mikroökonomischen Marktkenntnis spielen Trends, wie wir zukünftig leben und arbeiten, eine ebenso bedeutende Rolle wie die technische Expertise in den diversen Assetklassen, die in einem zukunftsfähigen Quartier eine erfolgreiche Symbiose eingehen. Die Herausforderungen und Risiken der einzelnen Assetklassen multiplizieren sich in einem Quartier aufgrund der zahlreichen Verflechtungen und Abhängigkeiten. Quartiere sind keine Lösung „von der Stange“. Durch einen auf den Standort individuell zugeschnittene Nutzungsmix können aber die Risiken der einzelnen Assetklassen ausbalanciert und eine quartiersimmanente Nachfrage nach Komplementärflächen generiert werden.

Die richtige Mischung macht’s

Um Synergieeffekte sowohl für die Mieter als auch für die Investoren zu erzielen, sind eine intensive Konzeptionierung und eine sorgfältige Planung erforderlich. Durch die richtige Mischung kann ein Quartier unterschiedlichste Assetklassen auf kleinem Raum vereinen und damit ein in sich funktionierendes System bilden, das langfristig attraktiv und wertstabil bleibt. Neben der Kombination von sich ergänzenden Nutzungen und Assetklassen müssen auch die Anforderungen an ein nachhaltiges Investment erfüllt sein. Dazu gehören ein nachhaltiges Energiekonzept sowie ein Planungskonzept, das die zukünftige Bedeutung der Kreislaufwirtschaft antizipiert. Neben dem effizienten Betrieb der einzelnen Assets muss ein effizientes Quartiersmanagement vorgesehen werden. Dem Quartiersmanagement kommt eine entscheidende Bedeutung für den späteren Erfolg des Quartiers zu und stellt einen wesentlichen Unterschied zu klassischen Projektentwicklungen von nur einer Assetklasse dar. Unter ESG-Aspekten können Quartiere insbesondere beim „Social“ und bei der „Governance“ punkten.

Durch die Mehrfachbelegung der allgemeinen Flächen, aber auch der Flächen für Mobilität durch unterschiedliche Nutzergruppen im Laufe eines Tages oder auch der Woche lässt sich die Flächeneffizienz gegenüber einer singulären Nutzung deutlich steigern und Leerstandszeiten reduzieren. Flexibilität ist gefragt – sowohl bei der Zuordnung der Nutzung als auch der räumlichen Flächenaufteilung. Für die Wertstabilität entscheidend sind die langfristige Attraktivität und die Marktnachfrage. Quartiere können diese Anforderung besonders gut erfüllen, da sie den inhaltlichen und qualitativen Ansprüchen an eine moderne und fußläufige Urbanität gerecht werden. Sie erfüllen gleichzeitig den Wunsch nach einem städtischen Umfeld, wie auch das Ideal eines dörflichen sozialen Gefüges. Eine generationenübergreifende Ausrichtung mit Kindertagesstätte, Bildungsangeboten oder betreuten Wohnformen für Senioren fördert die langfristige Identifikation der Nutzer und Bewohner. All das hat Quartiere zum Liebling der Stadtplanung werden lassen.

Für Investoren bedeutet ein innovatives und modernes Quartier einen vergleichsweise sicheren Cashflow, der aus mehreren Assetklassen generiert wird und eine gute Risikostreuung im Portfolio. Es hat sich aber auch gezeigt, dass Quartiere vor allem als „ein Asset“ funktionieren. Der Marktpreis setzt sich dabei aus der Kombination der einzelnen Assets zusammen sowie der Einpreisung der erwarteten oder bereits eingetretenen Synergieeffekte. Dennoch: Die Entwicklung von Quartieren als Investitionsobjekt ist kein Selbstläufer – das gilt sowohl für Neubauentwicklungen als auch für Revitalisierungsprojekte.

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