RE Debt Investments - die clevere Alternative

14.11.2022

Autor

Michael Morgenroth

Michael Morgenroth

CEO

CAERUS Debt Investments AG

Blogbeitrag

Real Estate Debt Investments – die clevere Investmentalternative

Die geopolitischen Entwicklungen haben zu gestörten Lieferketten, steigender Inflation und unsicheren ökonomische Wachstumsperspektiven geführt. Die Notenbanken haben ihre expansive Geldpolitik beendet und das Zinsniveau ist deutlich gestiegen. Geld hat wieder einen Preis. Das hat Effekte auf die Vermögenswerte weltweit. Entsprechend nimmt auch die Unsicherheit auf den europäischen Immobilienmärken zu.

Gerade hier zeigt sich die Stärke von Real Estate Debt. Denn der von den Darlehensnehmern eingebrachte Eigenkapitalanteil wirkt als Risikopuffer. Darüber hinaus wächst das mögliche Anlagevolumen sowie die Notwendigkeit von Private Real Estate Debt stetig, da die neuen Basel-IV-Standards die europäischen Banken zu einer erneuten Reduzierung ihrer Bilanzen zwingen und sie sich als Immobilienfinanzierer weiter zurückziehen.

Aktuell sind mit Investitionen in Real Estate Debt höhere Renditen erzielbar als mit Eigenkapitalinvestments in Immobilien – bei einem im Vergleich deutlich reduzierten Risiko. Dies erinnert an den für Fremdkapitalinvestments sehr attraktiven Zeitraum 2010 bis 2013.

Investitionen in Real Estate Debt können auf der eigenen Bilanz oder über eine Beteiligung an einem Real Estate Debt Fund erfolgen. Letzteres bietet den Vorteil, dass Investoren bei der Identifizierung von Investitionsgelegenheiten vom Marktzugang, der Erfahrung und dem Know-how des verantwortlichen Kreditfondsmanagers profitieren, der zudem die operative Betreuung des Investments übernimmt.

Über die Selektion geeigneter Fondsangebote und die Höhe des Beleihungsauslaufes der zu gewährenden Darlehen lassen sich Risikopräferenzen der Investoren dabei zielgenau abbilden.

Vorteile von Real Estate Debt Investments für Investoren

Versicherungen, Pensionskassen und berufsständische Versorgungswerke sind durch Engagements in Immobilienkreditfonds als Kreditgeber in der Gläubigerposition. Dadurch verfügen sie bei erstrangig besicherten Whole Loans über einen entsprechenden Sicherheitspuffer durch das extern gehaltene First-Loss-Piece - das Eigenkapital des Darlehensnehmers. Dieser Sicherheitspuffer kann, je nach Risikopräferenz des Darlehensgebers, entsprechend der Höhe des gewählten Beleihungsauslaufes durch Einbindung nachrangiger Darlehenstranchen oder weiteres Eigenkapital erhöht werden.

Dies bietet in der aktuellen Situation eine starke Absicherung bei möglichen Marktpreisreisrückgängen. Zusätzlich spart der Kreditgeber die hohen Erwerbsnebenkosten, die schnell bis zu zehn Prozent und mehr betragen und erhält seinen Zins von Tag 1 an. Real Estate Debt Investments bilden daher für institutionelle Investoren eine smarte Alternative, um von den Vorteilen eines Immobilieninvestments zu profitieren. Hinzu kommen deutliche regulatorische Vorteile.

Insbesondere für Versicherungen, die unter Solvency II reguliert sind, gibt es keine Asset-Klasse, die ein besseres Verhältnis von Return zu SCR (Solvency Capital Required) bietet als Real Estate Debt. Während Direktinvestments in Immobilien mit 25 % Solvenzkapital zu unterlegen sind, ist dieser Satz bei Immobiliendarlehen in Abhängigkeit von Beleihungsauslauf und Laufzeit meist einstellig.

Auch für berufsständische Versorgungwerke, die sich neben der Anlageverordnung (AnlV) im Hinblick auf die Risikobewertung einzelner Kapitalanlagen am Leitfaden Risikomanagement der Arbeitsgemeinschaft berufsständischer Versorgungseinrichtungen e. V. (ABV) orientieren, bietet ein Investment in Immobilienfinanzierungen aufsichtsrechtliche Vorteile. Bei einer Anlage in Kreditfonds mit erstrangig besicherten Senior-/Whole Loans spricht viel dafür, eine solche Anlage mit der Risikokennziffer 1 zu klassifizieren.

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