Wer bietet attraktive Investitionschancen?

Die Kapital- und Immobilienmärkte sind kräftig in Bewegung. Das Zinsniveau und damit die erziel­baren Renditen für festverzinsliche Wertpapiere sind spürbar angestiegen. Die Inflationsraten in vielen europäischen Ländern bewegen sich auf historisch hohen Niveaus. In der Ukraine herrscht ein furchtbarer Krieg, was – neben menschlichem Leid – zu Unsicherheiten und Energieknappheit führt. Unternehmen und Privathaushalte reagie­ren entsprechend vorsichtig. Anschaffungen, Neuinvestitionen oder größere Anmietungen werden überdacht oder zurückgestellt. Eine Re­zession droht. Langfristige Immobilieninves­toren müssen nun schauen, in welchen Segmenten sich durch die geänderte Situation gute Einstieg­schancen bieten und an welchen Stellen Vorsicht geboten ist. Ratsam ist unverändert eine breite regionale und sektorale Diversifikation sowie ein langfristiger Betrachtungshorizont.

Fokus auf die richtigen Entscheidungskriterien

Unsichere Zeiten bieten häufig gute Einstiegschancen. Die Erfahrung der vergangenen Zyklen hat gezeigt, dass es in der Assetklasse Immobilien dabei nicht primär darum geht, Preise zu drücken und auf Schnäppchen zu warten. Wichtiger ist der Fokus auf langfristig gut funktionierende Standorte und Objekte mit guter Qualität und langfristigem Wertsteigerungspotential. Die Vermietung wird bei diesen Immobilien auch in schwächeren Marktphasen gut funktionieren, der Cashflow ist gesichert. Die Suche nach solch passenden Investments ist in bewegten Zeiten erfahrungsgemäß leichter, da sich einige Investoren aus genereller Vorsicht temporär vom Markt zurückziehen.

Die Resilienz von Büroimmobilien

Investoren waren in den vergangenen Quartalen skeptisch gegenüber Büroimmobilien. Die Corona­pandemie und mit Ihr der nachhaltige Anstieg der „Homeoffice“-­ Quote haben die Frage aufgeworfen, ob und welche Büroflächen zukünftig noch gebraucht werden. In unseren Vermietungen beobachten wir allerdings eine Rückbesinnung von Büronutzern auf den eigentlichen Sinn und Zweck von Bürogebäuden, konkret das Miteinander-Arbeiten, der Austausch, das Kreative und Kommunikative, sowie die repräsentative Wirkung gegenüber Kunden und Mitarbeitern. Moderne Büroimmobilien in zentralen Lagen wirtschaftsstarker Standorte werden daher langfristig attraktiv bleiben. Die aktuelle Marktphase kann attraktive Einstiegschancen bieten. Wichtig dabei sind Szenarioanalysen, speziell zur Frage der kurz- bis mittelfristigen Mieterwartungen.

Wohnimmobilien als klassischer Stabilitätsanker

Rückblickend auf die letzten Dekaden zeigt sich, dass Wohnimmobilien stabile und im Trend steigende Mieteinnahmen bieten sowie langfristiges Wertsteigerungspotential. Und das über Marktzyklen hinweg. Das Image als „langweilige“ Assetklasse ist ungerechtfertigt, vorausgesetzt, man achtet auf den richtigen Makro- und Mikrostandort. Das geänderte Zinsniveau bremst in der nächsten Zeit wahrscheinlich die in den vergangenen Jahren angestiegenen Preise und führt zu attraktiveren Einstiegschancen. Die Standortfrage sowie ein gutes Dealsourcing sind dann entscheidend. Denn attraktive Wohninvestments finden sich – aufbauend auf einer breiten und gleichzeitig tiefgehenden Marktanalyse – auch abseits der großen Metropolregionen in attraktiven Mittelstädten.

Bei Logistikimmobilien auf regionale Diversifi­kation und auf Miete achten

Viele Investoren haben den Anteil an Logistikimmobilien in Ihren Portfolien in den vergangenen Jahren stark ausgebaut. Die Nachfrage war hoch, die Renditen sind deutlich gesunken. Die Flächennachfrage im Mietmarkt kam zunehmend aus dem Onlinehandel, was diese Assetklasse – anders als noch vor mehreren Jahren – konjunkturunabhängiger machte. Auf der anderen Seite steigen nunmehr die Unsicherheiten, die Auswirkungen von geänderten Lieferketten (Stichwort „Deglobalisierung“) sind noch nicht absehbar, hinzu kommt Druck durch erhöhte Kraftstoffpreise. Logistikimmobilien werden langfristig Ihre wichtige Funktion im Wirtschaftskreislauf behalten. Wichtig sind eine breite regionale Diversifikation über Landesgrenzen hinweg, ein kritischer Blick auf das aktuelle und zukünftige Mietniveau und eine hohe Drittverwendungsfähigkeit.

Neue Bauprojekte kritisch kalkulieren

Der Neubau von Immobilien kommt von mehreren ­Seiten unter Druck. Die Kosten für Baumaterialen, Arbeitskräfte und Finanzierung sind deutlich gestiegen, gleichzeitig senken ansteigende Ankaufsrenditen den nach Fertigstellung erzielbaren Verkaufspreis. Viele Bauprojekte rechnen sich nicht mehr und werden gestoppt. Projektentwickler, Finanzierer und Investoren müssen neue Vorhaben offen und kritisch kalkulieren und auf eine solide Kapitaldecke achten. Aufgrund der breiten Unsicherheit in diesem Segment ist es nicht überraschend, dass das Volumen an neuen Bauprojekten bereits rückläufig ist. Dies unterstützt gleich­zeitig eine stabile Marktentwicklung, da – anders als in vergangen Abschwungphasen – kein Überhang von Neubauten und Leerstandsflächen zu erwarten ist.

Die Schere zwischen grünen und braunen ­Gebäuden

Das Thema ESG bleibt auch in unruhigen Zeiten ­relevant. Die ökonomische Schere zwischen Gebäuden, die energetisch zukunftsfähig sind und Gebäuden, deren CO₂-Ausstoß sich nicht reduzieren lässt, wird mittelfristig auseinander gehen. Eine gründliche ESG Due Diligence ist für jeden Immobilientyp unerlässlich und muss ein fester Bestandteil im Trans­aktionsprozess sein.