Sicherer Hafen in stürmischen Zeiten: Warum –Nahversorgungsimmobilien auch und insbesondere 2024 ein attraktives Investment sind!

Das 21. Jahrhundert ist noch keine 25 Jahre alt und bereits von einer Reihe außergewöhnlicher wirtschaftlicher und politischer Verwerfungen geprägt. Seit dem Jahr 2000 folgen Krisen unterschiedlichster Art in kurzen Abständen aufeinander. Angefangen mit der Dotcom-Krise, über die globale Finanzkrise, erschütterte die Eurokrise ab 2010 die europäische Währungsunion. Um den angeschlagenen und überschuldeten EU-Staaten die Möglichkeiten der Kreditbeschaffung offen zu halten und damit ihre Zahlungsfähigkeit sicherzustellen, ging die Europäische Zentralbank damals zu einer Niedrigzins-Politik über. Auf eine Erholungsphase folgte 2020 die Corona-Pandemie. Lange Quarantänezeiten in den Wintern 20/21 und 21/22 mit Home-Office-Pflicht sowie Schließung von Gastronomie und Einzelhandel weltweit, wahrscheinlich am strengsten durchgesetzt in China, führten zu erheblichen Störungen und Engpässen in den globalen Lieferketten. Mit dem Einmarsch der russischen Armee in die Ukraine begann im Februar 2022 der Ukrainekrieg: Der Wegfall von Öl- und Gaslieferungen aufgrund der gegen Russland verhängten Sanktionen ließ die Inflationsraten im Euroraum sprunghaft ansteigen. Die hohen Teuerungsraten besiegelten das Ende der Niedrigzinspolitik der EZB, die sich ab März 2022 zu konstanten Zinserhöhungen gezwungen sah. In der Folge sanken die Kaufpreise, da in Verbindung mit gestiegenen Finanzierungskosten und alternativen Anlagemöglichkeiten der „Hunger“ nach Immobilien nachgelassen hat. Die Jahre 2022 und vor allem 2023 waren von vergleichsweise geringen Transaktionsaktivitäten geprägt.

Was bringt 2024?

Von der eher gedämpften wirtschaftlichen Großwetterlage wird zunächst der Lebensmitteleinzelhandel profitieren. Die Krisen des 21. Jahrhunderts haben der Branche deutliche Umsatzzuwächse beschert. Das prognostizierte leichte Wirtschaftswachstum im Jahr 2024 wird vom privaten Konsum getragen, also auch wesentlich durch Ausgaben im Einzelhandel.

Die Perspektive der Bevölkerungszunahme in Deutschland (Prognose bis 2030: 85 Millionen Einwohner) wird für einen deutlichen Anstieg des Umsatzpotentials sorgen. Zwischen den Jahren 2010 und 2030 wird die Bevölkerung in Deutschland um 5 Mio. Einwohner wachsen und damit das Umsatzpotenzial um mindestens 20 Mrd. EUR.

Aus der Home-Office-Pflicht in den Corona-Jahren 2020/2021 ist eine Home-Office-Lust geworden. Rund 25% der Erwerbstätigen nutzen das Home-Office zumindest teilweise. Laut ifo-Institut soll das auch so bleiben: Von 9.000 im Jahr 2023 befragten Unternehmen gaben 84% an, die bisherigen Regeln beibehalten zu wollen. Für den Lebensmitteleinzelhandel bedeutet das eine Kaufkraftwanderung von den Bürostandorten (Kantine / Gastronomie) in die Wohnlagen zu den Nahversorgungsstandorten und damit Umsatzzuwächse, da die Versorgung vor Ort / Nahversorgung an Bedeutung gewinnt.

Wie werden sich die Kaufpreise und der Transaktionsmarkt entwickeln?

Der EZB – Leitzins wird ab April 2024 nachgeben. Darüber ist man sich einig. Die Erwartungen der Finanzinstitute fallen allerdings spürbar auseinander: bis Ende 2024 liegt die Prognosebandbreite bei einem Rückgang von -50 bis -150bps.

Im aktuellen Marktumfeld bieten sich bei bereits deutlich gesunkenen Kaufpreisen und wieder günstigeren Finanzierungsniveaus durchaus interessante Investitionsmöglichkeiten. Hier hat sich ein interessantes Investitionsfenster geöffnet. Allerdings werden weniger Neubauten und viel mehr Bestandsobjekte auf den Markt kommen. Neubauten sind nach wie vor zu teuer und entsprechen den Renditeanforderungen [ODER: besser] vieler Investoren nicht. Ein weiteres Hemmnis kann das Risiko der Insolvenzen von Projektentwicklern sein, das bereits 2023 zu beobachten war und auch 2024 ein Thema bleiben wird. Insofern werden Bestandsobjekte deutlich in den Investitionsfokus rücken. Viele Bestandsobjekte bedürfen eines aktiven Managementansatzes und bieten ein attraktives Investmentprofil. Der Lebensmitteleinzelhandel stellt sich derzeit für die Zukunft auf. Das Branchenprogramm „fit for future“ erfordert ein großes Eigeninvest (Modernisierung und Digitalisierung) und die Unterstützung der Eigentümer für bauliche und technische Veränderungen (Flächenerweiterungen und manage to green). Bei aktuell zunehmend attraktiveren Einstiegspreisen sind auch Value-Add-Strategien in 2024 wieder umsetzbar.

Zu guter Letzt erhofft sich der Lebensmitteleinzelhandel 2024 eine erfolgreiche Fußball-Europameisterschaft mit zusätzlichen Milliardenumsätzen im eigenen Land. Ob es ein Sommermärchen wird, bleibt abzuwarten.

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