Analysieren und Handeln: ESG-Bestandstransformation

Während der sozio-ökologische Umsetzungsdruck durch die zu erwartende Verschärfung europäischer und nationaler Regulatorik steigt, müssen Bestandshalter parallel mit neuen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen umgehen. Doch noch besteht Handlungsspielraum: Durch frühe Risikoanalysen und ganzheitliche Transformationskonzepte lassen sich ökologische, gesellschaftliche und wirtschaftliche Anforderungen in Einklang bringen.

Betrachtet man die Anteile der „gebauten Welt“ an den europäischen Gesamt-Emissionen, wird deutlich: Ein Großteil der klimaschädlichen Emissionen resultiert aus der Nutzungsphase von Gebäuden. Zusätzlich haben Gebäude und ihre Bestandteile einen erheblichen Einfluss auf die Biodiversität – an den Abbauorten der notwendigen Ressourcen, am konkreten Standort und damit im lokalen wie globalen Gesamtgefüge. Der Sektor spielt also eine Schlüsselrolle bei der Erreichung der Klimaziele und die Notwendigkeit einer ökologischen Bestandstransformation ist unumgänglich.

Bisher sind die geforderten Beiträge zur Klimaneutralität und zum Biodiversitätserhalt in aktuellen Verordnungen und Gesetzen nur rudimentär definiert. Im Status Quo setzt die EU mit dem Sustainable Finance Framework auf die Umleitung von Finanzströmen, ausgelöst durch die in SFDR und CSRD festgelegte Berichtspflicht zugunsten einer höheren Transparenz. Deutschland formuliert darüber hinaus Mindeststandards im Neubau und bei Sanierungen durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das Ziel der Klimaneutralität bis 2050 in den EU-Mitgliedsstaaten – in Deutschland sogar bis 2045 – ist gesetzt. Doch die Geschwindigkeit der Zielerreichung bleibt den Immobilienbesitzern bisher noch weitestgehend überlassen.

Die EPBD als Weichensteller

Dies wird sich ändern: Die europäische und nationale Regulatorik nimmt sukzessive zu und erhöht damit den Handlungsdruck der Immobilienbesitzer. Die Novelle der Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) markiert einen konkreten Schritt hin zu einer „Geschwindigkeitsregulierung“ für den Immobiliensektor, die in nationales Recht umgesetzt wird. Weitere Geschwindigkeitsvorgaben sind aus einer anderen Richtung zu erwarten: Der fortschreitende Klimawandel setzt den Immobilienbestand schon heute physisch unter Druck. Klimarisiko analysen und daraus abgeleitete Anpassungspläne nehmen eine entscheidende Rolle ein – nicht nur zur Absicherung der eigenen Immobilienwerte und zur Erfüllung von Berichtspflichten, sondern künftig auch für Sachversicherungen.

Risiken analysieren, Transformation steuern

 Aus diesen Gründen sind der Überblick über die im Portfolio vorhandenen Risiken sowie die Ausarbeitung assetspezi fischer Transformationspläne ein grundlegender Baustein für das aktive Risikomanagement im Portfolio. Unter Berücksichtigung aller relevanten weiteren Einflüsse von Stake- und Shareholdern sollten sowohl auf Portfolio- als auch auf Asset-Ebene schon heute individuelle Vorgaben zur Geschwindigkeitssteuerung entwickelt werden. Die Einbeziehung von Fondszielen, Mieteranforderungen, Bankenanforderungen im Zeitpunkt der Refinanzierung, Restlaufzeiten und Exitstrategien hilft, den aktuell noch großen Freiraum in der Geschwindigkeitsfindung bestmöglich zu nutzen.

Gleichzeitig ermöglicht die Erstellung von ganzheitlichen Transformationskonzepten die Auseinandersetzung mit konkreten umzusetzenden Maßnahmen. Im Detail lässt sich auf der Basis prüfen, mit welcher Maßnahme der größte Beitrag zur Zielerreichung möglich wird, welche Kombination von Maßnahmen die größte Wirtschaftlichkeit erwarten lässt, wie Maßnahmen sinnvoll aufeinander aufbauen und welche Synergien aus ohnehin anstehenden Instandhaltungsmaßnahmen entstehen. Dabei gilt es, die über die Klimaneutralität hinaus gesteckten Ziele geschickt in die Umsetzung zu integrieren. Nur so lassen sich das schon heute klare Ziel des Nullemissionsgebäudes und die bisher noch individuell zu definierenden Ziele in anderen Bereichen von „Environment, Social and Governance“ in Einklang bringen und dabei die Wirtschaftlichkeit im Fokus behalten.

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