Asiatische Investoren mögen Deutschland

01.04.2021

Autor

Hanno Kowalski

Hanno Kowalski

Managing Partner

FAP Invest GmbH

Blogbeitrag

Südkoreanische Investoren und der deutsche Debt-Investmentmarkt: Warten auf ein Ende der Corona-Krise

Die Suche nach Rendite zieht Immobilieninvestoren aus der ganzen Welt nach Deutschland. Auch Investoren aus Asien haben nicht erst seit gestern den deutschen Immobilienmarkt für sich entdeckt. Doch Covid-19 hinterließ auch hier seine Spuren: Das Virus und die damit einhergehenden Reisebeschränkungen führten im vergangenen Jahr zu einer deutlichen Delle bei der Anzahl der Transaktionen mit asiatischer Beteiligung. Nichtsdestotrotz gilt: Deutschland ist und bleibt gerade bei Südkoreanern als extrem sicheres Land extrem beliebt.

Der Blick auf den deutschen Markt für Immobilienfinanzierungen zeigt ein ganz ähnliches Bild. Auch hier hat Corona die Asiaten leicht ins Abseits gerückt. Denn der überwiegende Teil der südkoreanischen Investoren setzt eine reale Besichtigung der zu finanzierenden Objekte voraus – momentan so gut wie nicht machbar. Doch sobald sich die Lage entspannt und sich die Reiserestriktionen wieder lockern, wollen südkoreanische Investoren ihre Präsenz im deutschen Markt für Debt-Investments schnellstmöglich ausbauen. Bis dahin allerdings sind deutsche institutionelle Investoren klar im Vorteil: Sie können Deals zügiger zum Abschluss bringen und auf Konditionen eingehen, die außerhalb des Renditeprofils der Südkoreaner liegen.

Big, prime and secure? Ja, aber…

Ganz gemäß dem Motto ‚big, prime and secure!’ standen bis dato großvolumige Einzel-Core-Objekte in A-Lagen im Fokus der Investoren aus Südkorea. Doch mangels passender Anlageobjekte steigt parallel das Interesse an Alternativen. So rücken auch Kreditportfolios in den Fokus, die Einzeldarlehen in der Größenordnung zwischen 20 und 50 Millionen Euro bündeln. Damit lassen sich nicht nur die angestrebten Finanzierungsvolumina im dreistelligen Millionenbereich umsetzen, sondern auch das Risiko diversifizieren. Gleichzeitig treibt die Suche nach Rendite einzelne große koreanischen institutionellen Adressen in Investitionsfelder abseits von „big, prime and secure“. Sie sind bereit, auch höhere Risiken einzugehen und suchen nach Debt-Investments, die deutlich zweistellige Renditen erzielen.

Anteil von Nachrangkapital an der Gesamtfinanzierung steigt

Insgesamt wächst in Deutschland der Anteil von Nachrangkapital im Rahmen von Gesamtfinanzierungen – auch aufgrund der aktuellen Corona-Lage. Nach wie vor sind zwar Core- Produkte bei den Banken begehrt und werden auch finanziert – jedoch mit geringeren Beleihungsläufen und zu höheren Kosten. Deutlich schwerer haben es dagegen Projektentwickler. Alternative Finanzierungsformen gewinnen so an Bedeutung.

Etwa 155 Kapitalgeber sind nach unseren Recherchen im Marktsegment der Nachrangfinanzierung in Deutschland tätig – Tendenz steigend. Mezzanine arbeitet sich langsam in Bereiche vor, die „Stretched Senior“-Qualität haben. Immer mehr institutionelle Kapitalgeber finden Gefallen an dieser Form des Junior-Kapitals – vor allem asiatische Adressen fühlen sich bei LTV-Ausläufen um 75 Prozent sichtlich wohl.

Ein Beispiel: Im vergangenen Jahr haben wir eine Finanzierung mit drei Parteien arrangiert: Eine
deutsche Versicherung als Senior, ein koreanischer Konzern als Junior plus Preferred Equity durch
ein Family Office in der Schweiz. Bei einem Finanzierungsvolumen im höheren zweistelligen Millionen-
Euro-Bereich verteilte sich die Brückenfinanzierung auf ein leer stehendes und ein voll vermietetes
Büroobjekt in Berlin. Das von uns bereit gestellte Finanzierungsvolumen war dabei mehr als doppelt
so hoch wie das der Banken.

Fazit: Auf der Suche nach Rendite fühlen sich asiatische Investoren im deutschen Debt-Markt
ausgesprochen wohl. Sie warten nur auf ein Ende der Corona-Pandemie.