Denominator-Effekt und Immobilien-Spezialfonds

Einbrüche in den eher schwankungsanfälligen liquiden Asset-Klassen können zu einem ungeplanten Erreichen oder gar Überschreiten der Zielallokationen der schwankungsarmen illiquiden Asset-Klassen, wie etwa Immobilien, führen. Institutionelle Immobilien-Spezialfonds- Anleger können taktische Optionen durchgehen, wie sie auf solche Verwerfungen in der Portfoliostruktur reagieren, besser noch sich vorbereiten.

Niedrige Eintrittswahrscheinlichkeit trifft strukturelle Problemstellung

Zu einem Problem weitet sich der Denominator-Effekt aus, wenn es sich nicht nur um kurzweilige Marktverwerfungen handelt. Im März-Crash letzten Jahres hatte beispielsweise der S&P 500 seinen Tiefpunkt schon nach rund einem Monat durchschritten, um wieder nach oben zu streben. Eben jener S&P500 hatte aber nach der der letzten großen Finanzmarktkrise in 2007 dafür schon ganze 16 Monate benötigt. Verschärfen kann das Problem, dass in akuten und scharfen Abwärtsbewegungen Aktien und Renten stärker als gewöhnlich korrelieren können. Umsicht ist letztlich gefragt, wenn bereits an der Grenze zur Immobilien-Quote investierte Investoren durch das Absacken der Aktien- und ggfs. Rentenquoten ohne weiteres Zutun die Immobilien-Quote überschreiten.

Taktische Optionen

Die institutionelle Kapitalanlage will umsichtig gesteuert sein, weswegen die erste Option durchaus ihre Berechtigung haben kann: Aussitzen. Die Aufsicht hatte klargestellt, dass „vorübergehend“ das passive Überschreiten der Immobilienquote hingenommen werde. Bestenfalls ist das aber nur ein kurzfristiger Kniff, der bei längerer Verletzung der Immobilienquote an seine Grenzen gelangt. Gedankenspiele, Beteiligungen an geschlossenen Immobilien-Spezial-InvKGen aus der Immobilien-Quote rauszunehmen und der „Beteiligungsquote“ zuzurechnen, führen zu wenig tauglichen Planungsergebnissen. Die rechtliche Durchführbarkeit ist nicht zweifelsfrei und es ergibt sich in den einzelnen Bundesländern kein einheitliches Bild, was seitens der Aufsicht mitgetragen wird. Anteilscheinrückgaben sind kein taktisches Planungsinstrument. Nicht zuletzt Preis-, Liquiditäts- und Reputationsrisiken machen sie allenfalls zu einem reaktiven Notventil, um rasch Dampf abzulassen und die Immobilien-Quote abzusenken. Anteilübertragungen kommen am ehesten noch im eigenen Anlegerkreis in Frage. Eine alternativ zur Anteilscheinrückgabe auf dem Zweitmarkt durchzuführende Veräußerung von Anteilen ist rein Quoten-induziert auch nicht unbedingt attraktiv, nicht zuletzt wegen Preisabschlägen.

Strategische Optionen

Für Investoren mit Immobilien-Direktbeständen kommt als proaktives Planungsinstrument die Einbringung in einen eigenen Immobilien-Individualfonds in Betracht. Typischerweise ist aus regulatorischen Gründen der Fremdkapital-Hebel für auf der eigenen Bilanz gehaltene Bestände verboten. Außerhalb der eigenen Bilanz, in einem Investmentfonds, etwa einer InvKG, ist es hingegen erlaubt. So ergibt ein Leverage von 50 Prozent (Bezugsgröße Fonds- NAV) einen Hebel von Faktor 2 auf das eingesetzte Eigenkapital. Durch die Fremdfinanzierung kann das auf die Immobilie entfallende Eigenkapital halbiert und somit die Immobilien-Quote abgesenkt werden. Dadurch werden wieder neue Anlagemöglichkeiten frei. Eine zunächst nur quoteninduzierte Einbringung wird dann sogar ein echter strategischer Fit, wenn sich damit gleichzeitig die Immobilien-Kapitalanlage strukturieren bzw. vorteilhaft ausrichten lässt. Bekannte Use-Cases sind, dass im gleichen Fonds neben dem Einbringungsbestand (Beispiel: Wohnen) weitere Nischensegmente (Beispiel: Betreiber-Objekte) durch Zielfonds und Club-Deals in verschiedenen Segmenten abgebildet werden. Rechtliche, steuerliche und bilanzielle Anforderungen sind einzelfallabhängig auszusteuern, aber in der Praxis durchaus beherrschbar.