Durchblick bei Immobilienfonds?

Bei Real Estate Private Equity handelt es sich um eine sehr intransparente Anlageklasse, sowohl was Informationen zu den handelnden Akteuren als auch zu den investierbaren Fonds betrifft. Eine Umfrage von Wüest Partner bei mehr als 100 nationalen und internationalen Immobilien Investment Managern zu ihren für deutsche Investoren zeichenbaren Anlageprodukten bringt Licht ins Fonds-Dunkel.

2020 wurden in Deutschland Immobilien im Wert von 79 Milliarden Euro gehandelt. Da könnte man meinen, dass bei so einem großvolumigen Markt ein Überblick über alle Immobilienfonds vorhanden sei. Dem ist jedoch nicht so. Um mehr Transparenz zu schaffen, hat das Bewertungshaus Wüest Partner im Zeitraum von Juni bis August 2020 eine Umfrage unter 100 nationalen und internationalen Fondsmanagern zu für deutsche institutionelle Investoren zeichenbaren Anlageprodukten durchgeführt. Die Ergebnisse basieren auf einer Rücklaufquote von rund 70 Prozent.

Überraschend hohes Angebot für den asiatisch-pazifischen Raum

Insgesamt 264 Immobilienfonds sind für deutsche Anleger zeichenbar. Geographisch betrachtet bilden Deutschland mit 68 Fonds und Europa mit 58 Fonds die wichtigsten Anlagedestinationen. An dritter Stelle folgenden die USA mit 50 Immobilienfonds. Jedoch reduziert sich das in den USA investierbare Fondsuniversum unter der Beachtung der Zuordenbarkeit von Investmentprodukten zur Anlageverordnung (AnlV) auf 17 Anlageprodukte. Überraschend hoch ist das Produktangebot für die Regionen Global und Asien/Pazifik mit 15 respektive 10 Fonds.

Diversifizierte Strategien dominieren das Angebot, in Deutschland ist Wohnen vorn

Von den 264 zeichenbaren Fonds verfolgt knapp die Hälfte (118) eine Strategie mit diversifizierten Nutzungsarten. Bei den auf ausschließlich eine Assetklasse fokussierten Produkten dominieren Wohnfonds (51) vor Fonds mit Office- (27) und Logistik- oder Retail- Strategie (jeweils 19). Retail-Fonds lassen sich dabei weiter in die Subsegmente Retail Parks (8), High Street (6) und Shopping-Center (5) auffächern. Das Angebot an Hotelfonds (5) ist mit Abstand am geringsten.

Bei den 63 Fonds mit Investmentfokus Deutschland stellt sich das Angebot nach Nutzungsarten deutlich anders dar. Hier dominiert die Nutzungsart Wohnen (20) mit einem Anteil von fast einem Drittel vor Büro (16) und Einzelhandel (9). Erst auf dem vierten Platz folgen Fonds mit diversifizierten Strategien. Überraschend gering ist das Angebot an Logistik-Fonds mit nur drei Produkten.

USA- und Nordamerika-Fondsbeteiligungen zeichnen wiederum ein anderes Bild. Von den 17 für deutsche institutionelle Anleger zeichenbaren Anlageprodukten verfolgen mehr als die Hälfte (10) diversifizierte Nutzungsstrategien. Nur ein Viertel (4) entfällt auf die Nutzungsart Wohnen.

Sicherheit geht vor

Bei den Risikoprofilen der Investmentprodukte liegt der Schwerpunkt eindeutig auf stabilen und sicheren Cashflows. Mehr als zwei Drittel der angebotenen Immobilienfonds (180) gehören zum Core-Segment. Nur etwa ein Viertel (61) verfolgt eine Value-Add-Strategie, die sich auf die Gewinnrealisierung und nicht auf laufende Ausschüttungen fokussiert.

Auch bei den Investmentstilen zeigen die Produkte aus den USA ein anders Profil. Fonds mit Value-Add-Strategien liegen mit einem Anteil von mehr als 50 Prozent (9) noch vor dem Core-Segment mit einem Anteil von gut 40 Prozent (7).

Spreizung bei der Renditeerwartung

Befragt nach der Zielrenditeerwartung über die gesamte Haltedauer des Immobilienfonds (IRR) gaben die Teilnehmer einen Wert von im Mittel 4,3 Prozent für Wohnimmobilienfonds in Deutschland an. Bei Retail-Parks und Büroimmobilien liegt die Erwartungshaltung mit 5,5 Prozent respektive 6,7 Prozent deutlich höher. Die angegebenen Vorstellungen zeigen eine deutliche Spreizung nach Nutzungsart, verdeutlichen aber auch, dass selbst mit defensiven Wohnstrategien unter Einsatz von Fremdkapital attraktive Renditen erwirtschaftet werden können.