Geschlossene Sondervermögen für Immo-Investments

11.04.2022

Autor

Tobias Moroni

Tobias Moroni

Managing Director

Institutional Investment Partners

Blogbeitrag

Geschlossene Sondervermögen für Immo-Investments

Das Fondsstandortgesetz (FoStoG) macht Schluss mit dem Entweder-oder: Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren können seither sowohl als offenes, als auch als geschlossenes Sondervermögen aufgelegt werden, im letzteren Fall dadurch gekennzeichnet, dass deren Anteile nicht vorzeitig zurückgeben werden dürfen.

Bis Sommer letzten Jahres konnten Immobilien-Spezialfonds entweder in der Rechtsform des Sondervermögens ausschließlich als offener Fonds oder in derjenigen der Spezial-InvKG ausschließlich als geschlossener Fonds aufgelegt werden. Wobei die Abgrenzung von „offen“ und „geschlossen“ einzig daraus resultiert, ob die Investoren bereits vor ordentlicher Fondsliquidation Anteile an dem Fonds zurückgegeben dürfen oder nicht. Als wesentliche Unterschiede geschlossener Spezialfonds gegenüber offener Spezialfonds sind hervorzuheben, dass ihre Anlagepolitik nicht dem Grundsatz der Risikomischung unterfällt und auch sonst keinen wesentlichen Produktvorschriften unterliegt. Die geringere Produktregulierung finden ihren Grund darin, dass ein geschlossener Spezialfonds mangels vorzeitiger Möglichkeit zur Anteilsrückgabe nicht das hohe Liquiditätsbedürfnis eines offenen Spezialfonds hat.

Das starre Produktregulierungs-Schema „offenes Sondervermögen“ / „geschlossene InvKG“ hat der deutschen Fonds­industrie aber nicht nur bedarfsgerechte Ansätze vorenthalten. Für die deutsche Fondsindustrie misslich, hat es nicht wenige Fondsprojekte über den kurzen Weg der Landesgrenze in das in Sachen Produktvorschriften wesentlich flexiblere Luxemburg verlagern lassen. Mit dem FoStoG hat der deutsche Gesetzgeber die richtige Antwort darauf gegeben und für Spezialfonds vollständige Reziprozität von Rechtsformen und Fondsarten hergestellt.

Für die nunmehr auch in offener Ausgestaltung zur Verfügung stehende InvKG ergeben sich Anwendungsmöglichkeiten, wenn die Auswahl einer Personengesellschaft opportun ist, aber von den Nutzungsarten umsatzsteuerbefreite Vermietungsobjekte umfasst sind. Die Umsatzsteuerbefreiung der KVG-Verwaltungsgebühr hängt nämlich nicht an der Rechtsform, sondern an der Ausgestaltung als offenes Investmentvermögen.

Das hier in Rede stehende geschlossene Sondervermögen findet in sehr speziellen Strukturierungsprozessen Verwendung, wenn die Überlegungen davon ausgehen, dass für einen nicht-risikogemischten Fonds das Sondervermögen seine Vorteile in Form seiner Wertpapier-Eigenschaft ausspielen soll. Dies ist sicherlich für Produktanbieter zu berücksichtigen, wenn sie mit einem nicht-risikogemischten Fonds auf ein Anleger-Klientel abzielen, das nicht selbst über seine eigene Bilanz, sondern über ein Konsolidirungs-Dachfondsvehikel nach § 284 KAGB investiert. Etwa Regionalbanken haben diese Gepflogenheit, mit deren spezifischen Voraussetz­ungen man sich daher als Produktanbieter genau auseinandersetzen sollte. Denn Fonds nach § 284 KAGB können nur eingeschränkt und erschwert in geschlossene Fonds investieren. So kann es im Einzelfall Sinn ergeben, die Regionalbank das nicht-risikogemischte, also geschlos­sene Sondervermögen, nicht als geschloss­enes Investmentvermögen, sondern als Wertpapier erwerben zu lassen.

Geschlossene Spezial-Sondervermögen unterliegen aber per se einem anderen Besteuerungsregime, als es für offene Spezial-Sondervermögen möglich ist. Die Abwägung der Vor- und Nachteile der entsprechend höheren Besteuerung ist nur im Einzelfall bei einem Belastungsvergleich mit den individuell zu ermittelnden, relevanten Vergleichsparametern vorzunehmen.

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