Geförderter Wohnraum als Investmentopportunität

01.12.2022

Autor

Nikolas Jorzick

Nikolas Jorzick

geschäftsführender Gesellschafter

HAMBURG TEAM Gruppe

Blogbeitrag

Geförderter Wohnraum als Investmentopportunität

Das Angebot an preisgebundenen Wohnungen hat sich in den letzten 15 Jahren nahezu halbiert. Waren es 2007 noch über 2 Mio. Wohneinheiten, so ist der Bestand bis Ende 2021 auf 1,1 Mio. Einheiten gesunken. Kamen 2007 auf eine Sozialwohnung zehn Mieterhaushalte, so waren es 2021 bereits 20. Bedenkliche Entwicklungen in einer Zeit, in der die Zahl bedürftiger Haushalte kurzfristig weiter ansteigen dürfte.

Die Reduktion des Bestandes an Sozialwohnungen geht auf zwei Faktoren zurück. Zum einen laufen die Bindungsfristen sukzessive aus, zum anderen werden nicht genug neue geförderte Wohnungen errichtet. Das Ziel von jährlich 100.000 neuen Sozialwohnungen sowie insgesamt 400.000 Wohnungen wird kurz- bis mittelfristig nicht erreichbar sein. 2021 wurde diese Zielmarke mit 293.393 fertiggestellten Einheiten (davon 27.400 Sozialwohnungen) bereits verfehlt. Angesichts der Energiekrise, stark gestiegenen Zins- und Baukosten sowie dem selbst verursachten Förderchaos der neuen Bundesregierung rund um die KfW-Förderprogramme stimmt das wenig optimistisch. Mit einer Entspannung auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist in den nächsten Jahren definitiv nicht zu rechnen. Vielmehr dürften die Mieten im frei finanzierten Bereich durch die Angebotsverknappung steigen - solange die Haushalte sich das leisten können oder entsprechende Unterstützung erhalten - während der Bestand an Sozialwohnungen weiter sinken dürfte.

Initiativen einzelner Bundesländer, die Bindungsfristen für neue Sozialwohnungen von zum Beispiel 20 auf 30 Jahre zu verlängern, gehen in die falsche Richtung. Die Lösung liegt in der Erhaltung der Attraktivität dieses Segmentes für langfristige Investoren und Bestandshalter. Gerade deutsche institutionelle Investoren sollten dabei endlich als Partner der Städte und Gemeinden verstanden werden.

Sozialwohnungen entstehen auch in den besten Lagen

Aus den Fehlern, Großsiedlungen an den Rändern der Städte zu bauen, wurde gelernt und heutzutage entstehen die Sozialwohnungen direkt neben hochpreisigen frei finanzierten Wohnungen. Sie werden dann vis-á-vis zum Beispiel für 6,50 €/qm vermietet. Interessierte städtische Wohnungsgesellschaften sind aber regelmäßig bei Kaufpreisen zwischen 3.000 € bis 3.500 € gedeckelt, was Chancen für privatwirtschaftliche Investoren eröffnet. Allein der Bodenwertanteil ist in den entsprechenden Lagen überproportional hoch und wird von den Entwicklern aus den frei finanzierten Wohnbausteinen massiv quersubventioniert. Die vermeintlichen Ersparnisse im Innenbereich der Wohnungen lassen sich dagegen auf wenige hundert Euro beziffern. Gerade in hochwertigen Quartieren verzichten die Bauherren teilweise gänzlich auf eine Differenzierung.

Vorteile für Investoren: Wirtschaftlich interessant und ESG-konform

Investoren profitieren von einer regelmäßigen Vollvermietung und hohen Kaufpreisabschlägen gegenüber frei finanzierten Wohnungen. Zudem existieren je nach Bundesland diverse Förderdarlehen, die gerade im aktuellen Zinsumfeld Investitionen attraktiver machen und während der Bindungsdauer geringere Mieteinnahmen teilweise kompensieren. Investmentrechtlich ist zudem interessant, dass die Mietbindungszeiten als negativer Sonderwert vom Verkehrswert abgezogen und über die Haltedauer sukzessive aufgelöst werden. Ceteris paribus kommt es zu einer laufenden Verkehrswerterhöhung der Immobilie. Energieeffiziente Neubauten erfüllen dabei zusätzlich zum „E“ auch den teilweise zu wenig beachteten Sozialaspekt und sind damit ein wichtiger und attraktiver Baustein in jeder ESG-konformen Immobilienstrategie.

Fazit: Investitionen in preisgebundenen Wohnraum sind sowohl eine interessante Anlageopportunität als auch ein wichtiger Beitrag zur Sicherstellung ausreichend bezahlbarer Wohnangebote.

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