Handel und Logistik: ‘Kaufen‘ als neue Assetklasse

11.01.2021

Autor

Thorsten Beckmann

Thorsten Beckmann

Geschäftsführer

HEICO Investment Management GmbH

Blogbeitrag

Jeder kennt es aus seinem Alltag: Wer heute etwas kaufen möchte, der kauft. Dabei spielt es eine untergeordnete Rolle, ob der Kauf stationär im Ladengeschäft oder online über einen Web-Shop abgewickelt wird. Was gekauft wird und welche Warensortimente von Endkunden bestellt werden, das hat sich in den letzten Jahren im Großen und Ganzen in Bezug auf die Umsatzanteile nur leicht verändert. Wie jedoch die Waren ausgeliefert und diese Logistikprozesse organisiert werden, erfährt gerade eine historisch einmalige Veränderung. Diese Veränderungen werden insgesamt einen starken Einfluss auf den Immobilienmarkt haben.

Durch die frühere Wahrnehmung des Onlinehandels als Bedrohung des stationären Handels standen beide Immobilientypen im Wettbewerb zueinander. Mittlerweile haben die Warenprozesse und die Form des Kaufens eine Art der Integration beider Assetklassen ermöglicht. Die Warenlogistik zur Auslieferung von Produkten an den Endkunden erfolgte in der Vergangenheit im stationären Handel über das Push-System. Bekanntermaßen werden beim Push-System vom Handel auf der Grundlage bisheriger Verbrauchsdaten Schätzungen über die zukünftige Nachfrage von Waren vorgenommen. Die produzierten Waren werden dann in den Handel gesendet („gepusht“) und dort zum Verkauf in stationären Ladengeschäften und im Onlinehandel präsentiert.

Seit Einführung des Onlinehandels hat sich das Pull-System zunehmend etabliert. Beim Pull-System teilt der Endkunde seinen Bedarf über eine Onlinebestellung mit und fragt die Ware entsprechend an. Die Ware wird „gepullt“. Die Rolle des Kunden dreht sich somit vom passiven Abnehmer von Waren aus Angebotspräsentationen zum aktiven Treiber der Nachfrage durch individuellere Produktbestellungen. Damit dies funktioniert und der Kunde seine Produkte auch zeitnah erhält, müssen die Warenproduktionszeiten möglichst kurz sein oder die Waren in verschiedenen Lagern möglichst in Nähe der Endverbraucher vorgehalten werden.

Der Endverbraucher rückt dadurch bei der Warendistribution grundsätzlich immer mehr in den logistischen Mittelpunkt. Das zeigen auch die Entwicklungen der Versendungen über Kurier-, Express und Paketdienste (KEP). Diese haben sich gemäß der KEP-Studie 2020 in den letzten 9 Jahren um über 60 % gesteigert. Durch den rasanten Anstieg der Onlinebestellungen von Privathaushalten erfolgt eine zunehmende Dominanz der Lieferungen von Unternehmen an End-verbraucher (B2C). Hier zeigt die vorgenannte Studie des Bundesverbands für Paket- und Expresslogistik einen Anstieg der B2C-Lieferungen von 45 % im Jahr 2009 auf 65 % im Jahr 2019. Durch die Corona-Pandemie kann hier ein noch weiterer Anstieg im Jahr 2020 erwartet werden.

Diese Veränderungen werden nachhaltige Auswirkungen auf die Immobilien haben, die diese Warenlogistik zukünftig unterstützen. Nach den aktuellen Beobachtungen im Sommer 2020 werden sich die Immobilien der Pull-Systeme insbesondere in Innenstädten bzw. in Nähe der Stadtgrenzen verändern: Einerseits wird die Nachfrage nach Warendistributionspunkten in den Innenstädten ansteigen. Andererseits entstehen beispielsweise mit Nahlagern neue Immobilientypen, deren logistische Einbindung zusammen mit den klassischen Verteilzentren eine neue Warendistributionslogistik ermöglicht.

Losgelöst von dieser Entwicklung werden Handelsimmobilien mit dem Schwerpunkt der Le-bensmittelversorgung weiterhin eine Hauptfunktion in der Warenversorgung spielen. Dies liegt insbesondere in den meist hohen Besucherfrequenzen dieser Immobilien, wodurch sie bereits heute zur Abholung zusätzlicher Waren- und Onlinebestellungen ein starkes Potential für eine Kurzlagerung bieten. Ladengeschäfte, die diese Voraussetzung nicht erfüllen, werden es daher vermutlich schwer haben, erfolgreich zu bleiben.

Die Symbiose von Handels- und Logistikimmobilien wird zukünftig durch moderne Internet-Portale unterstützt, die den aktuell verfügbaren Warenbestand des Einzelhandels in der näheren Umgebung registrieren und somit die direkte Warenverfügbarkeit ermöglichen. Diese Registrierung bildet gleichzeitig die Grundlage für automatisierte Nachbestellungen von Waren, die zukünftig die Pull-Systeme der Warenlieferung stärken werden.

Fondsmanager sind nun gefragt, intelligente Investmentkonzepte zu entwickeln, die sich auf die Chancen dieser Entwicklungen fokussieren. Dazu bieten die Veränderungen der Mieter im Handels- und Logistikimmobilienbereich viel Potential. Erfolg werden somit diejenigen haben, die langfristig die Veränderungen in beiden Gruppen richtig einschätzen. Nur damit können in Zukunft geeignete Investmentprodukte für die Warenlogistik angeboten werden, die Endverbrauchern das Kaufen von Waren on- und offline ermöglichen.