Urbane Logistik: Wachstum ist vorprogrammiert

Logistik boomt – diesen Eindruck konnte man bereits vor der Coronakrise gewinnen. Für 2019 vermeldet der „Parcel Shipping Index“ von Pitney Bones, einem Lösungsanbieter in den Bereichen E-Commerce, Paketversand, Postverarbeitung, Daten und Finanzdienstleistungen das erstmalige Überschreiten der Marke von 100 Milliarden weltweit versandten Paketen. Im Jahr zuvor waren es noch 87 Milliarden. 2020 dürfte sich das Wachstum noch einmal beschleunigt haben, angetrieben vom nochmals beschleunigten Wachstum des E-Commerce im Zuge der großflächigen Lockdowns zur Hochphase der ersten Coronawelle im März und April. Es wäre somit keine Überraschung, wenn die Prognose des Bundesverbands Paket und Expresslogistik für Deutschland von bis zu neun Milliarden Paketauslieferungen bis 2028 bereits deutlich eher eintreten würde.

Die große Herausforderung für die Logistikunternehmen ist dabei die sogenannte letzte Meile. Bereits heute sind die Verkehrswege der Ballungsräume heillos überlastet, auch und gerade aufgrund der vielen Lieferfahrzeuge der Paketzusteller. Zudem haben sich die Versprechen der Onlinehändler – und damit auch die Ansprüche der Endkunden - in Bezug auf Flexibilität und Geschwindigkeit der Lieferzeiten immer weiter verkürzt bis hin zur Lieferung innerhalb von einer Stunde. Die von der Coronakrise wahrscheinlich nur vorrübergehend etwas ausgebremste fortschreitende Urbanisierung verschärft die Situation indes weiter. Für Immobilieninvestoren bietet dieses Zusammenspiel eine attraktive Möglichkeit zur Ertragssteigerung ihrer Immobilienportfolios.

Zwei Schlüsselfaktoren unterscheiden die urbane Logistik und die ihr zugrunde liegende Marktdynamik von anderen Logistikarten: Erstens ihre Lage innerhalb oder in der Nähe dicht besiedelter städtischer Gebiete und zweitens ihre Funktion und Position als letztes Glied in der Lieferkette.

Das Segment der urbanen Logistik ist noch im Entstehen begriffen. Die Gesamtmarktgröße ist im Vergleich zu anderen Logistikimmobilien relativ klein und diversifiziert. Unserer Meinung nach ergibt sich damit eine bedeutende Chance für Entwickler und Investoren, das benötigte Angebot aktiv aufzubauen („Build-to-Core“). Der vorhandene Bestand urbaner Logistikimmobilien ist aktuell begrenzt und oftmals weniger effizient als die modernen Pendants auf der grünen Wiese. Ihre (inner-) städtische Lage gewährleistet trotzdem eine hohe Nachfrage seitens der Nutzer.

Dieses Zusammenspiel dürfte kurz- bis langfristig ein weiteres überdurchschnittliches Mietwachstum unterstützen, wie bereits in Paris, Berlin und London zu beobachten war. Das Mietwachstum befindet sich auf einem stark ansteigenden Wachstumspfad, übertrifft die Durchschnittswerte des Gesamtmarkts und ist aufgrund der genannten säkularen Trends gut positioniert, sogar die aktuelle wirtschaftliche Abschwächung zu überstehen. Die zusätzliche Möglichkeit der Umnutzung in beispielsweise Büro- oder Wohnraum wirkt sich zudem positiv auf die Kapitalwerte aus und bietet Investoren zusätzliche Ausstiegsmöglichkeiten, einen langfristigen Werterhalt und damit einen defensiven Investitionsansatz in Zeiten hoher Unsicherheit.

Wir sehen in der urbanen Logistik daher einen überzeugenden Investitionsansatz. Für Investoren, die neben einer attraktiven Ausschüttung auch nach höheren Gesamtrenditen streben, bietet die urbane Logistik positive Aussichten für Ertrags- und Kapitalwertzuwächse, die auf einer steigenden Nutzernachfrage und steigenden Grundstückswerten in dicht besiedelten städtischen Gebieten beruhen.