Immobilien der Öffentlichen Infrastruktur

Immobilien der Öffentlichen Infrastruktur (IÖI): eine neue Assetklasse? Die Frage ist berechtigt. Keine klare Definition, wenig Marktdaten, dafür aber ambitionierte privatwirtschaftliche Investoren mit der Zielsetzung, diesen Immobiliensektor im Schulterschluss mit der Öffentlichen Hand zu optimieren.

„Long leases“ sind interessante Anlagemöglichkeiten

Immobilien der Öffentlichen Hand speziell im Bereich der Daseinsvorsorge und generell im Sozial-, Bildungsund öffentlichen Verwaltungsgebäude-Sektor befinden sich oft in einem stark verbesserungswürdigen Zustand. Hinzu kommt die EU-Taxonomie mit ihren ESG-Richtlinien. Müssten nicht gerade Gebäude der öffentlichen Infrastruktur eine Vorbildfunktion in punkto Nachhaltigkeit innehaben? Ein klares Ja. Aber die Herausforderungen, innerhalb kurzer Zeit bedarfsgerechte Einrichtungen zu schaffen, sind in Anbetracht ihrer Komplexität schon aufgrund der normalen Entwicklungs- und Bauprozesse für die Institutionen der Öffentlichen Hand allein kaum zu bewältigen. Daher gibt es gute Gründe, dass die Öffentliche Hand und die Privatwirtschaft den Schulterschluss suchen, um bestmögliche Lösungsansätze zu entwickeln. Grundsätzlich gibt es keine Ausschlusskriterien beim Zielfokus der Objekte. Universitäten und Schulen kommen genauso in Frage wie etwa Kindergärten oder öffentliche Verwaltungsgebäude. Auch Funktionsobjekte wie ein Polizeipräsidium oder ein Feuerwehrhaus können interessant sein. Bonitätsstarke Mieter, verbunden mit langläufigen indexierten Mietverträgen, bilden die Leitplanken für nachhaltige und stabile Investments. Diese Assetklasse ist daher für Investoren, die stabile und langfristige Renditen im Fokus haben, ein ausgewogenes und interessantes Investmentziel.

Höchstmaß an Transparenz

Die neue Assetklasse „Infrastrukturimmobilie“ lebt von ihrer Vielfalt. Was alle eint, ist meist ein besorgniserregendes Soll im Bestand und bei den Investitionen der Öffentlichen Hand. Daher ist die immobiliäre Zukunft dieser Gebäude durchaus ungewiss. Darin liegen die Chancen und Herausforderungen der Zukunft. Entscheidend allerdings ist ein Höchstmaß an Transparenz bei der Kooperation zwischen Privatwirtschaft und Öffentlicher Hand. Das gilt bei jedem einzelnen Objekt, ganz unabhängig von der Nutzungsart. Im Wesentlichen wird es darauf ankommen, dass die Kommunikationsbrücken belastbar werden und man Verständnis für die Themen der anderen Seite entwickelt. Das setzt voraus, dass die Öffentliche Hand und mögliche Investoren im Einklang miteinander agieren. Die Öffentliche Hand befindet sich meist in dem Dilemma, in einem behördlichen Abstimmungskorsett mit oft langwierigen Entscheidungswegen handeln zu müssen. Auf der anderen Seite ist die Privatwirtschaft an überschaubaren Planungshorizonten interessiert. Irgendwo dazwischen definiert sich eine Regel des „Machbaren“. Sich auf diesen gemeinsamen Konsens zu einigen, ist zielführend, wurde aber z.B. bei PPP-Projekten in der Vergangenheit wohl nicht immer berücksichtigt.

Partnerschaft zwischen Privatwirtschaft und Öffentlicher Hand

Nutzer und Nutznießer einer neuen Partnerschaft zwischen Privatwirtschaft und Öffentlicher Hand sollten die Bürger einerseits und die Gesellschaft in ihrer Gesamtheit andererseits sein. Gemeinsam mit den Verantwortlichen der Öffentlichen Hand, zum Beispiel aus den Kommunen, mit den Repräsentanten der Kirchen oder der Wohlfahrtsverbände, kann in einem engen Dialog mit möglichen Investoren das konkret Machbare ausgelotet werden.