Immobilien-FondsNews - das Interview mit Robert Müller

Welche Bedeutung haben Immobilienanlagen für Ihre Pensionskasse?
Immobilien sind bei uns im Anlageportfolio eine tragende Säule mit Blick auf die Risiken, stille Reserven sowie die ordentlichen Erträge. Immobilien stellen für uns eine illiquide Anlageklasse dar und sind elementar für eine Pensionskasse wie uns. Denn wir haben sehr langfristige Verpflichtungen gegenüber unseren Versicherungsnehmern, benötigen kontinuierlich Erträge und brauchen Wertstabilität. Insgesamt verwalten wir rund 850 Millionen Euro Kundengelder, davon aktuell rund 200 Millionen Euro in Immobilien.

Wie sieht Ihre Anlagestrategie aus?
Wir sind sehr langfristig orientiert und primär auf laufende Erträge fokussiert. Denn für unsere Mitglieder kalkulieren wir bei Immobilien mit einem ordentlichen Ertrag von deutlich über 3 Prozent. In einer Priorisierung der Ziele steht für uns an erster Stelle der laufende Ertrag, dann der Aufbau von Wertzuwächsen beziehungsweise die Entwicklung sowie Verfügbarkeit von Bewertungsreserven. Wichtig sind uns bei allen Immobilieninvestitionen, insbesondere unseren Direktanlagen, dass die Größe der Immobilie zum jeweils lokalen Markt bzw. einem Marktsegment passt und nicht nur institutionelle Großanleger als Käufer in Frage kommen.

Wie investieren Sie bevorzugt? Direkt oder über Immobilienvehikel?
Wir investieren sowohl direkt wie auch indirekt, aktuell etwa 40 Prozent in der Direktanlage. Wir erwerben insbesondere Geschäftshäuser und Wohnimmobilien in einem Umkreis von 150 km um Köln. In diesen lokalen Märkten kennen wir uns sehr gut aus. Dabei arbeiten wir mit einer eigenen Hausverwaltung, um den Kontakt zu unseren Mietern zu halten aber insbesondere mit dem Ziel, diese Immobilien entsprechend unseren Zielen zu entwickeln. Diese Expertise und Kapazitäten (Hausverwaltung) vor Ort stellen wir gerne auch anderen Pensionskassen und Versorgungseinrichtungen zur Verfügung.

Wie ist Ihr Schwerpunkt bei den Investitionen – sowohl geografisch als auch sektoral?
Wohnimmobilien und Büroimmobilien, oft mit einem kleinen Gewerbeanteil, machen jeweils rund 35-40 Prozent unseres Portfolios aus. Der Rest verteilt sich über Lebensmitteleinzelhandel, Shopping-Center, Ärztehäuser, Sonderimmobilien und auf Gesundheits- sowie Sozialimmobilien. Geografisch haben wir einen Schwerpunkt auf Deutschland. Mit unseren Immobilienspezialfonds sind wir aber auch im europäischen Ausland investiert, bewusst fokussiert auf den Euro-Währungsraum.

ESG ist in aller Munde. Wie sind Sie hier aufgestellt?
ESG beziehungsweise nachhaltiges Handeln ist uns sehr wichtig. Aktuell arbeiten wir intensiv an unseren Wohnimmobilien im Direktbestand. Das Ziel ist es, zeitnah alle Objekte in eine erheblich bessere Energieeffizienzklasse und damit auf ein anderes ESG-Niveau zu heben. Das sichert für uns die Werthaltigkeit des Bestandes und wird für unsere Mieter Einsparungen bei den Nebenkosten zur Folge haben.

Was ist Ihnen bei Fondsinvestitionen besonders wichtig?
Wie bereits erwähnt, ist das Thema ESG von großer Bedeutung. Zentral ist für uns eine detaillierte Zehnjahres-Wirtschaftlichkeitsberechnung, es muss also für die gesamte Laufzeit eine Investitionsplanung vorliegen. Wir haben aktuell Interesse an fokussierten Immobilienspezialfonds, u. a. in den Segmenten Logistik, Soziales, Einzelhandel, Pflege. Die Diversifikation nehmen wir bei der Fondsauswahl (Anbieter und Themen) unter Berücksichtigung der Direktanlagen vor.