Interview: „ESG ist ein Glücksfall für BOB“

Nach dem Studium des Maschinenbaus an der RWTH Aachen promovierte er im Bereich Photovoltaik und machte sich sofort selbständig. Als Energieeffizienzberater für Bestandsimmobilien und Neubauten verdiente er das erste Geld. Durch den Bau des eigenen Bürogebäudes, dem Balanced Office Building in Aachen, lernte er die Faszination für Architektur aber auch die Komplexität bei dem Bau eines Bürogebäudes kennen. Es sind vor allem die Themen des Unternehmertums und der Gestaltung neuer Arbeitswelten, die für Dr. Bernhard Frohn aus einem scheinbar simplen Büro eine echte Herausforderung in einer digitalisierten Welt machen.

FondsNews: Die BOB AG bietet ein nach EU-Taxonomie klimaneutrales Serienbürogebäude an. Wo unterscheidet sich der Ansatz dieses Balanced Office Buildings vom Wettbewerb?

Dr. Frohn: Zunächst einmal gibt die Idee des Serienproduktes schlüssige Antworten auf die drei Fragen, die die Immobilienbranche aktuell umtreibt: Wie gehen wir mit gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten um, wie reagieren wir auf die deutlich höheren Energiekosten und wie erfüllen wir die stark steigenden Klimaschutzanforderungen? Mit ESG steht eine neue Herausforderung ante portas und alle Unternehmen werden in den kommenden Jahren reagieren müssen. Allein 400 Mio. Quadratmeter Büroflächen müssen in den nächsten Jahrzehnten wieder zu Büroflächen oder eine neue Nutzung saniert werden. Das ist eine gigantische Herausforderung für die Immobilienbranche. Das allein mit individuellem Bauen stemmen zu wollen, ist eine Illusion.

FondsNews: Was verstehen Sie unter einem Serienprodukt und wie wirkt es auf die drei genannten Probleme?

Dr. Frohn: Bei BOB geht es um ein Serienbürogebäude, das auf Grundlage eine seriellen Gebäudeplattform errichtet wird. Wesentliche Parameter sind bei BOB festgelegt, Prozesse bis hin ins Inbetriebnahme-Management definiert und Gebäude in fast jeder Größenordnung realisierbar. Während die Bauphysik oder das technische System der Gebäude feststehen, kann die Architektur je nach Standort oder Architekturpartner weitgehend individuell sein. Die BOB AG ist ein Technologieunternehmen in der Immobilienbranche und überträgt bewährte industrielle Methoden auf Immobilien. So sind Produkteigenschaften, wie Raumklima, Energie- oder Nebenkosten immer nahezu identisch.
Die Serie ermöglicht Kosteneffizienz und höhere Verlässlichkeit bei der Kostenentwicklung vor- und während eines Projektes. Hier bietet das System eindeutig Vorteile bei der Kalkulation von Bau- und Finanzierungskosten, denn wir können aus jedem abgewickelten Projekt lernen und das System permanent verbessern. BOB spart 70 % an Energiekosten im Vergleich zu einem konventionellen Neubau und da unser Seriengebäude den Großteil der benötigten Energie für Heizen und Kühlen selbst erzeugt, unterliegt es weniger der Preissteigerung als der Wettbewerb. Und mit Blick auf CO2-Emissionen liegt BOB immer deutlich unter den Anforderungen des CRREM-Pfades, wahrscheinlich gab es noch nie ein Bürogebäude mit solch niedrigen Werten. Jeder BOB ist nach diesen Vorgaben bereits heute klimaneutral und wird niemals energetisch zu sanieren sein.

FondsNews: Warum werden BOB-Bürogebäude künftig allein von BOB betrieben?

Dr. Frohn: Als Pioniere des energieeffizienten Planens- und Bauens wissen wir, dass sich die eigentliche Qualität eines Gebäudes im Betrieb zeigt. Und in der Nebenkostenabrechnung offenbart sich erst, was beim Bau und in der Betriebsführung eines Gebäudes alles schief gehen kann. Wir haben andere Bürogebäude vermessen und stellen dort regelmäßig Abweichungen von mehreren 100 % zwischen geplantem und tatsächlichem Energieverbrauch fest. Da sind dann Gebäude dabei, die prämiert oder zertifiziert auf dem Papier nachhaltig sind. In Wahrheit sind sie das nicht. Ein Monitoring im Betrieb ist heute leider immer noch die Ausnahme. Wird ein Gebäude schlecht bzw. ohne Monitoring und die nötige Sachkenntnis betrieben, steigen die Kosten und sinkt der Komfort. Und oft gibt es bei den Betreibenden zu wenig Kenntnis über das Gebäude. Wir haben als Entwickler des BOB-Systems mittlerweile Milliarden an Messdaten gesammelt. Frühjahr, Herbst, Sommer und Winter, Jahrhundertsommer, extrem kalte Winter, schnelle Lastwechsel … es gibt keinen Fall, den wir nicht per Daten aufgezeichnet hätten. Daher kann es natürlich keinen besseren Betreiber als BOB selbst geben. Bei BOB sind Bau und Betrieb daher auch juristisch ein untrennbares Ganzes. Wir gehen hier neue Wege im Unterschied zu klassischen, tradenden Projektentwicklern.

FondsNews: Die Immobilienbranche agiert derzeit in stürmischen Gewässern. Woher nehmen Sie Ihre Zuversicht, gerade in dieser Phase mit dem neuen Ansatz von BOB erfolgreich zu sein?

Dr. Frohn: Das ist ganz einfach. Den Dreiklang aus günstigen Baukosten, maximaler Nachhaltigkeit und Klimaschutz beherrscht kein anderes Unternehmen in dieser Form. Wir haben dafür 10 Jahre benötigt und da jetzt die Nachfrage sprunghaft ansteigt, ist BOB das richtige Angebot zur richtigen Zeit. Unser Ansatz, bewährte Methoden aus der Industrie auf die Immobilienbranche zu übertragen, alle Schritte konsequent zu digitalisieren und so auch zu automatisieren, zahlt sich aus. Wir sind kein Bauunternehmen, wir sind kein klassischer Projektentwickler, wir sind kein Planungsbüro, sondern wir sind ein für die Immobilienbranche vollkommen neuer Denkansatz und ein neues Geschäftsmodell.

Ein mit Gas oder Heizöl betriebenes Bürogebäude mit hohem Energieverbrauch wird in Zukunft schnell zur Belastung in der ESG-Bilanz. Zunächst ist das ein Thema von DAX-Konzernen, schnell sind aber auch kleinere Unternehmen betroffen. Und ist das ESG-Rating schlecht, werden Kredite teuer oder werden gar nicht mehr vergeben. Und auch Mitarbeitende werden künftig Ihre Entscheidung für oder wider ein Unternehmen von dessen Engagement im Klimaschutz abhängig machen.

Ein weiterer Punkt ist, dass durch die Flexibilisierung der Arbeit durch Homeoffice und hybrides Arbeiten, aber auch durch den demografischen Wandel viele neue Anforderungen auf Unternehmen zukommen. Viele wollen sich jetzt verändern oder verkleinern, müssen aber auch höhere Qualitäten anbieten, um auf die wachsenden Bedürfnisse der Mitarbeitenden einzugehen. Und wenn es dann auch noch klimaneutral sein soll, fehlt schlicht das Angebot. Das Serienprodukt BOB kann liefern.

FondsNews: Der so genannte CRREM-Pfad des Carbon Risk Real Estate Monitors sieht eine kontinuierliche Absenkung der zugelassenen CO2-Emissionen vor, bis die Kurve 2050 dann bei Null endet. Spätestens dann soll auch der Energiemix bei der Stromerzeugung klimaneutral sein. Welche Strategien leiten sich für Immobilienhalter daraus ab?

Dr. Frohn: Viele werden erstmal anfangen, mit ersten kleineren Maßnahmen die Emission zu senken. Das kann damit einhergehen, in den nächsten 20 Jahren schrittweise zu sanieren. Vor einem grünen „Sanierungsanstrich“ können wir da nur warnen, da es günstiger sein kann, einmal richtig zu sanieren, als in kleinen Häppchen. Es gibt Abhängigkeiten zwischen Bauphysik, Technik und Regelungssoftware, die nur dann zu einem guten Gesamtergebnis führen, wenn sie gleichzeitig angepackt werden. Saniert man zum Beispiel erst die Technik und Jahre später die Bauphysik, so wird die Technik für den später sanierten Zustand zu groß ausgelegt sein. Das ergibt finanziell und energetisch keinen Sinn. Der ganzheitliche, langfristige Blick ist auch bei Sanierungen erforderlich.

FondsNews: Blicken Sie dennoch optimistisch in die Zukunft?

Dr. Frohn: Absolut. Wir haben als Branche Handlungsmöglichkeiten und wir können das Ruder mit Blick auf den Klimawandel gemeinsam beherzt herumreißen. Für unsere klimaneutralen Bürogebäude sehen wir enorme Wachstumschancen. Alternative und vielleicht auch unkonventionelle Wege weisen uns den Weg aus der Krise, in der die Branche unbestreitbar ist. Es ist ermutigend, dass es einen spürbaren gemeinsamen Willen gibt, etwas zu verändern.

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