Immobilienfinanzierung: Geschickte Strategien!

22.02.2021

Autor

Friederike Feige

Friederike Feige

REVITALIS

Blogbeitrag

Befeuert von historisch niedrigen Zinsen zählten Aktien und Immobilien in 2019 zu den wichtigsten Anlageklassen auf dem deutschen Markt. Im Jahr 2019 konnten Rekordergebnisse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt mit Transaktionsvolumen über 89 Milliarden Euro erzielt werden und der DAX erreichte neue Höchststände um die 13.200 Punkte. Die Covid-19 Pandemie, und der in diesem Zusammenhang ausgelöste internationale Lock-Down, löste im Frühjahr 2020 jedoch ungeahnte wirtschaftliche Ausnahmezustände an den Märkten aus, sodass der DAX zeitweise auf 8.400 Punkte abstürzte. Es werden des Weiteren rückläufige Transaktionsvolumen am Immobilien-Investmentmarkt von 75 bis 80 Milliarden Euro prognostiziert, was im Vorjahresvergleich einen Einbruch am Markt um ca. 16% bedeutet.

Die Ungewissheit der weiteren Auswirkungen der Corona Pandemie dominiert seither alle Bereiche der Wirtschaft und verstärkt die Volatilität im gesamten Marktumfeld. Die Position der Hausbanken als ausführendes Organ zur Beantragung existenzrettender KfW Kreditmittel wurde in dieser Marktphase fundamental. Nachdem Landesregierungen und der Bund die Ausgabe sogenannter Sofortmaßnahmen durch Hilfskredite beschlossen haben, wurden die Banken innerhalb kürzester Zeit mit Kreditanträgen von Unternehmen überrannt. Neben dem normalen Prüfungsaufwand der Darlehensanträge, sind auch teilweise ungeplante Haftungsthemen aufgrund der neuen KfW Kredite in die Bücher der Hausbanken gerutscht. Zusätzlich sind Ausfallwahrscheinlichkeiten bei bereits bestehenden Krediten von gewerblichen Bestandskunden durch die Gefährdung der aktuellen Wirtschaftlichkeit der Unternehmen insbesondere in den Bereichen Hotel, Gastronomie und im Dienstleistungsgewerbe gestiegen.

Durch die Überlastung der Kreditinstitute übernehmen immer mehr Eigenkapital- und/ oder Mezzanine Partner die klassische Finanzierungsfunktion für Projektentwickler. Ursprüngliche Darlehensanfragen für Senior Loan Partner, gekennzeichnet durch erstrangige Besicherungen und bedachte Risikostrukturen, landen im Moment vermehrt auf den Tischen von Junior Loan Partnern. Grund hierfür sind neben langen Bearbeitungszeiten der Kreditanfrageprüfungen von in der Spitze fünf Monaten, auch pauschale Kreditablehnungen durch Ressourcenengpässe. Des Weiteren steigen die Anforderungen der Kreditinstitute in vielen Belangen. Die Bedeutung des Eigenkapitals nimmt insbesondere in der Grundstücksankaufsstrukturierung drastisch zu. Auch die Einbringung von Zusatzsicherheiten durch Bürgschaften werden erforderlich, sowie im Zuge der Hochbaufinanzierung die hohe Vorvermietungsquote und der Abschluss von Forward Deals. Die Assetklasse Hotel ist dabei im aktuellen Marktumfeld weitestgehend nicht finanzierbar. Allgemein bleibt festzuhalten, dass Finanzierungen trotz der andauernden Niedrigzinsphase insgesamt teurer werden. In diesen turbulenten Zeiten, in denen schnelle Finanzierungsstrukturierungen weiterhin essentiell zur Sicherung von Projekten oder deren Projektabläufen sind, zählen mehr denn je persönliche Kontakte und ein verlässliches Vertrauensverhältnis zu Finanzierungspartnern. Regionale Kreditinstitute punkten hier mit ihrer Marktkenntnis und können Projektentwicklern ausgewählt weiterhin als starker Partner zur Seite stehen.

Fazit: In der aktuellen Marktphase ist die Finanzierungsstrukturierung von Immobilienprojekten zunehmend herausfordernd. Darlehenssuchende im Immobilienbereich müssen mit erhöhten Anforderungen an die Eigenkapitaleinbringung und die Risikostruktur des Vorhabens rechnen. Abhängig vom jeweiligen Projekt kann des Weiteren ein Forward Purchase oder eine Vorvermietungsquote Grundvoraussetzung für eine Finanzierbarkeit sein. Alles in allem muss im Moment bei der Finanzierungsstrukturierung und Identifizierung von passenden Partnern mit längeren Bearbeitungszeiten und höheren Kosten gerechnet werden.

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