Q-Commerce verändert urbane Flächennutzungen

02.06.2022

Autor

Carla Seidel FRICS

Blogbeitrag

„Ach, ich bestell schnell etwas“ – Q-Commerce verändert nicht nur unser Einkaufsverhalten, sondern auch urbane Flächennutzungen

Spätestens seit der Corona-Krise stehen vermehrt Einzelhandelsflächen in den klassischen 1A-Lagen leer. Die Erosion der Einzelhandelslagen setzte aber schon früher ein, hiervon waren häufig auch die Nebenstraßen der 1A-Einzelhandelslagen und mitunter auch die jeweiligen Endbereiche dieser 1A-Lagen betroffen.

Innerstädtische Leerstandsflächen werden plötzlich hochattraktiv

Inzwischen gewinnen diese teilweise schon seit Jahren leerstehenden Einzelhandelsflächen deutlich an Attraktivität. Warum? Der E-Commerce-Anteil nimmt seit Jahren zu, in den Corona-Lockdowns hat sich dieser Effekt noch einmal beschleunigt. Inzwischen rückt auch der Quick-Commerce (Q-Commerce) mehr in den Fokus. Online-Bestellungen werden inzwischen nicht mehr nur innerhalb eines Tages (Same Day Delivery), sondern auch innerhalb einer Stunde (Same Hour Delivery) oder mitunter in nur 10 Minuten geliefert. Um das zu gewährleisten, müssen die Last-Mile-Logistiker bezüglich der Lage näher an den Kunden heranrücken.

Die Auswahlkriterien für geeignete Standorte – z.B. von Food-Lieferdiensten (wie Flink, Gorillas, Wolt & Co.) – sind:

  • Nähe zum Endkunden
  • gute Anliefermöglichkeit
  • Platz für Transport-Fahrräder vor der Mietfläche.

Noch ist das junge Marktsegment eine Grauzone, bietet aber Potential

Da dieses Marktsegment gerade im Entstehen begriffen ist, gibt es noch kaum belastbare Aussagen zu realisierbaren Miethöhen. Eine These ist, dass sich das Mietniveau an den vorherigen Nutzungen der Flächen orientiert. D.h., in ehemaligen Einzelhandelsflächen orientieren sich die Mieten auch in etwa an diesem Niveau. So können in Innenstadtlagen durchaus Miethöhen von 20 bis 30 Euro pro Quadratmeter und Monat erzielt werden. Das freut so manch einen Vermieter, der in den letzten Jahren Schwierigkeiten hatte, ursprüngliche 1B-Einzelhandelsflächen in Erdgeschosslagen zu vermieten.

Noch fällt es derzeit schwer, die Mietentwicklungen abzuschätzen. Das liegt zum einen daran, dass diese Nutzungsarten bisher noch kaum als eigene Kategorie seitens der Immobilienmarkt-Researcher erfasst werden – häufig befinden sich diese Nutzungen nicht in Immobilien, die eigens für Last-Mile-Logistik o.ä. gebaut wurden. Sie sind in Erdgeschosslagen typischen Bürogebäude genauso vorzufinden wie auch in Wohn- und Geschäftshäusern.

Zum anderen muss sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage erst noch finden. Daher sind hier auch Mietsprünge – als Folge eines strukturellen Wandels – nicht auszuschließen.

In Großstädten wie Berlin werden die Trends von morgen schon sichtbar

In welchen attraktiven Lagen und Immobilien solche Lieferdienste inzwischen vorzufinden sind, zeigen Beispiele aus der Berliner City: So ist z.B. in einem repräsentativen, denkmalgeschützten Gebäude, in welchem sich ehemals eine Bankfiliale befand, inzwischen ein Lebensmittel-Lieferdienst eingezogen, der innerhalb von einem 10 Minuten-Zeitfenster die Waren per Fahrradkurier ausfährt. Auch in den Nebenstraßen der Berliner Friedrichstraße ziehen neben Büromietern aus der Startup- und Kreativ-Szene inzwischen auch Last-Mile-Lieferdienste ein. So werden Flächen, die teilweise seit Jahren leer standen, nun sehr attraktiv.

Die Fahrradkuriere sind zunehmend im Stadtbild sichtbar

Diese Lieferdienste in Citylagen der Großstädte treffen auf eine Nachfrage, die ihnen ein solch dynamisches Wachstum ermöglicht. Üblicherweise kann man in Großstädten davon ausgehen, dass sich der nächste Supermarkt oder Discounter in nur 500 m Entfernung befindet – also in nur wenigen Gehminuten. Es bleibt also zu beobachten, inwieweit sich dieser Trend fortsetzt. Es wird aber mit Sicherheit spannend – nicht nur für den Immobilieninvestor.

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