Risikomanagement und Erfahrung schlägt „Mut“!

Seit 2008 profitierten die Akteure des Immobilienmarkts von immer weiter sinkenden Zinsen und damit gleichzeitig steigenden Immobilienwerten – aber seit Ende 2021 ist damit Schluss: die Zinsen steigen so schnell wie in den letzten 30 Jahren nicht mehr.

Die Auswirkungen des scharfen Zinsanstieges sind unausweichlich: Projektentwicklungen leiden unter den höheren Finanzierungszinsen. Immobilien erzielen im Verkauf deutlich niedrigere Verkaufsfaktoren. War es von 2009 bis 2021 noch möglich, auch mit „mutigen“ Immobilieninvestitionen Geld zu verdienen, erweisen sich viele Immobilienstrategien der Vergangenheit mit steigenden Zinsen und explodierenden Baukosten als nicht mehr tragfähig. Insbesondere Finanzierungen von Immobilienprojekten mit einem ursprünglichen Loan-to-Value (LTV) über 70 Prozent tragen bei aktuellen Zinssteigerungen ein erhöhtes Risiko, da der LTV von vielen dieser Finanzierungen, durch sinkende Immobilienwerte einerseits und steigende Kosten andererseits, gegen 100 % oder darüber getrieben wird. Auswirkungen solcher Risiken können wir aktuell vielfach am Immobilienmarkt beobachten.

Um die Risiken dieses volatilen Marktumfeldes im Griff zu behalten, benötigt es eines erfahrenen Risikomanagements mit verschiedensten Maßnahmen.

1. „Underwriting“
   Neben einem langjährigen Know-how der internen Mitarbeiter bedarf es eines exzellenten Netzwerkes zu anderen Finanzierern, Projektentwicklern und vor allem unabhängigen Marktteilnehmern. So sollte sich ein „Portfolio-Management“ in intransparenten Märkten nicht nur auf gutachterliche Werte oder Marktberichte aus der Vogelperspektive verlassen - sondern viel mehr echte Marktdaten zu jedem gegebenen Zeitpunkt erhalten.
2. „Dokumentation“
   Die vertraglichen Vereinbarungen müssen dem Finanzierer ermöglichen, frühzeitig auf Marktveränderungen zu reagieren. Neben Vertragsklauseln zu LTV und ggf. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) sind Vorgaben zur Mittelverwendung und das Einräumen von Sonderkündigungen essentiell. So kann frühzeitig gehandelt werden, sollten sich wesentliche Parameter wie Exit-Erwartungen, Bau- oder Finanzierungskosten des Business Plans verändern.

3. „Monitoring“
   Je nach Projektstatus sollte das Monitoring in umso kürzeren Zeitabschnitten erfolgen, je näher das geplante Finanzierungsende kommt. Dabei ist auf Monatsbasis eine Desktop-Analyse sinnvoll, bei der Soll-Ist-Vergleiche des ursprünglichen Businessplans erfolgen. Wenigstens vierteljährlich sind Verkaufspreise zu ermitteln. Auf Basis festgelegter LTV-Grenzen sind ggf. Sicherheiten nachzufordern oder die Verwertung einzuleiten.

4. „Verwertung“
   Notarielle Sicherheiten, in denen sich der Schuldner wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat, wie die Abtretung von (GmbH-)Anteilen oder Grundschuld, sind zwingend, damit die Verwertung einer Sicherheit durchgesetzt werden kann. Der ansonsten notwendige Klageweg würde regelmäßig so lange dauern, dass sich die Werthaltigkeit der Sicherheit bis zur vollständigen Wertlosigkeit verschlechtert.

Mit solchen und tiefergehenden Maßnahmen könnte es gemeinsam mit einem erfahrenen Risikomanagement gelingen, in diesem herausfordernden Marktumfeld Risiken in Chancen zu wandeln. In Folge wird sich der Markt neu aufstellen: In einem sich verändernden Umfeld werden am Ende nur diejenigen konkurrenzfähig bleiben, die mit langjährigem Know-how und exzellentem Netzwerk Risiken aktiv managen.