Umbrüche bei der technischen Ankaufsprüfung

21.04.2022

Autor

Henry Fritzsche

Henry Fritzsche

COO

x.project AG

Blogbeitrag

Revolution ante portas:
 Die technische Ankaufsprüfung steht vor elementaren Umbrüchen

Das Prinzip der technischen Ankaufsprüfung von Immobilien hatte sich über viele Jahre kaum verändert. Auf dem Markt waren heterogene Berichtsstrukturen von überschaubarem Umfang bis hin zu romanartigen Darstellungen verfügbar. Zunehmend werden DD-Prozesse auf digitale Vernetzung, inhaltliche Datenverarbeitung, Einsatz von künstlicher Intelligenz, 24/7-Verfügbarkeit ausgelegt. Diese Metamorphose der technischen Ankaufsprüfung befindet sich jedoch im Frühstadium und wird zukünftige Ankaufsprüfungen erheblich verändern und im wesentlichen Maße beeinflussen. Für Dienstleister und Auftraggeber stehen im Rahmen der digitalen Transformation auch bei dem Due Diligence-Prozess grundlegende Veränderungen an.


Die Einbindung zahlreicher Vorschriften sowie die Berücksichtigung verschiedener bestehender Gesetze und Normen sowie deren Novellierungen im (gefühlten) Quartalstakt machen technische Ankaufsprüfungen extrem komplex. Ergänzende Nachhaltigkeitsanforderungen auf europäischer Ebene lassen den technischen Prüfprozess nicht verschlanken. Hinzu kommt der aktuelle Wandel in den Immobilienmärkten. Die Nachfrage nach Immobilienanlagen ist enorm, entsprechend auch das Transaktionsvolumen, die Nutzungsarten differenzieren sich immer stärker aus und viele Sektoren stehen unter enormen Transformationsdruck, wie beispielsweise der stationäre Einzelhandel in den Innenstädten. Das Risikoprofil von Investoren hat sich über die letzten Jahre verändert. Eine zunehmende Sensibilität führt zu einem höheren Bedürfnis an Prüftiefe – bei gleichzeitig steigendem Renditedruck.

Informationsbeschaffung ist die größte Hürde und die Marktentwicklung die größte Unbekannte. So ist eine Betriebshistorie der Gebäudetechnik fast nie vorhanden. Dokumente, welche sich zweifelsohne mit einem Objekt verknüpfen lassen könnten, stehen den Beteiligten wiederholt nur unvollständig zur Verfügung. Explodierende Baupreise lassen jede Capex-Kalkulation zur Makulatur werden, ganz abgesehen von der Verfügbarkeit der Bau- und Handwerksleistungen. Erschwerend kommt hinzu, dass derzeit nur wenig Einigungs- und Nachbesserungsbereitschaft zu Feststellungen aus Ankaufsprüfungen auf Seite der Verkäufer besteht. Das Mega-Thema ESG lässt kaum noch eine verlässliche Zukunftsplanung zu.


Und dennoch, die Ankaufsprüfungen müssen sich nicht nur mit heutigen, sondern auch zukünftigen Anforderungen auseinandersetzen, wenngleich eine stichtagsbezogene Bewertung die Grundlage der Ankaufsentscheidungen bedeuten kann.

Ohne Digitalisierung geht nichts mehr


Der Weg aus der Misere führt nur über den Eintritt der technischen Ankaufsprüfung in das digitale Zeitalter. Dabei spielen digitale Dokumentationslösungen eine hilfreiche Rolle, viel wichtiger ist aber der nächste Entwicklungsschritt – der Einsatz von Programmen und künstlicher Intelligenz auf onlinebasierten Verarbeitungsplattformen mit Echtzeitzugriff. Die Verwendung teil-automatisierter Bewertungs- und Verarbeitungssysteme ergibt enorme Effizienzgewinne und ein deutliches Plus an Verlässlichkeit und Planungssicherheit. Das Arbeiten mit standardisierten Daten sowie die Vereinheitlichung von Bewertungsfeldern und deren Kriterien aus unterschiedlichsten Datenquellen, helfen den Prozess zu optimieren und Fehler zu reduzieren. Derzeit sind nur wenige und insbesondere große Marktteilnehmer finanziell sowie ressourcentechnisch in der Lage, solche Lösungswege anzustreben.

Bessere Objektrendite und weniger Risiken


Letztlich geht es um die Optimierung der Objektperformance, die Reduzierung von Risiken und eine detaillierte Abbildung des Ist- und Soll-Zustandes der Immobilie. Genau das leisten modernste Plattformen der Ankaufsprüfung, online, glasklar strukturiert, immer verfügbar, in vielen Bereichen dank KI automatisch laufend, alle Beteiligte einbindend und verknüpft mit Ziel- und Drittsystemen.

Unter dem Strich ist das tatsächlich nicht weniger als eine Revolution in der technischen Ankaufsprüfung und die Zukunft für die laufende Optimierung der eigenen Immobilien.

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