„ESG & Nachhaltigkeit – Manage to Sustainability“: Die Umsetzung von ESG bei Bestandsimmobilien

Die Bedeutung von ESG und die Notwendigkeit, die Klimaschutzziele zu erreichen, sind in der Immobilienbranche längst keine neuen Themen mehr. Auch in puncto Bestandsimmobilien wird diskutiert: Ist die konsequente Entwicklung von ESG-Konzepten der Schlüssel, um eine langfristig nachhaltige Entwicklung zu erreichen? Fakt ist: Viele Immobilienportfolios befinden sich bereits auf dem Weg der Umsetzung – und der kann recht steinig sein.

Basis allen Handelns ist die dezidierte und datenbasierte Analyse des gesamten Gebäudebestandes – unter Berücksichtigung der relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen. Dabei ist es wichtig, die Anforderungen aller Stakeholder zu untersuchen und geeignete Benchmarks, Scoring- und/oder Zertifizierungssysteme zu identifizieren. Davon lassen sich dann ganz konkrete Maßnahmen ableiten.

Oft stellt sich an diesem Punkt Ernüchterung ein – wenn klar wird, dass die vorhandenen Daten für eine umfassende Analyse nicht ausreichen. In solchen Fällen können Schätzwerte die Datenlücke schließen. Gleichzeitig muss aber auch ein Konzept zur Ermittlung der fehlenden Informationen entwickelt werden. Positiv: Die Analyse der ESG-Anforderungen und die Bewertung der Datenqualität des Portfolios liefern bereits wichtige und richtungsweisende Zwischenergebnisse, die wertvolle Optimierungsempfehlungen geben können.

Alle ESG-Kriterien beachten

Die Ergebnisse der Bestandsanalyse bilden die Grundlage für die Festlegung der zu erreichenden Ziele. Dabei können sich aufgrund der Vielzahl der Anforderungen nicht nur Überschneidungen, sondern auch Widersprüche ergeben. Es ist deshalb wichtig, sich zunächst auf die aus dem Ordnungsrecht abgeleiteten Ziele zu konzentrieren. Die gute Nachricht: Der Punkt „Klimaneutralität“ mit dem Zeithorizont 2045 (in Deutschland) steht bereits fest. Die noch ausstehenden gesetzlichen Regelungen werden lediglich das Tempo des Prozesses bestimmen. Über den Teilaspekt der Klimaneutralität hinaus ist es wichtig, auch für die anderen Bereiche, die sich hinter den drei Buchstaben ESG verbergen, Ziele zu definieren und entsprechende Key Performance Indicators (KPIs) abzuleiten. Der eigene Anspruch und die Erwartungen der Investoren müssen dabei klar formuliert werden.

Ist diese Definition der Ziele und KPIs für das Gesamtportfolio abgeschlossen, besteht die Herausforderung darin, Ziele für jedes einzelne Asset festzulegen. Dabei gilt es, alle Aspekte zu berücksichtigen, die das Asset Management und die operative Umsetzung von Maßnahmen beeinflussen, zum Beispiel der aktuelle Instandhaltungszustand, die technische Restnutzungsdauer relevanter Anlagen und Bauteile, Mietvertragslaufzeiten, Umnutzungsplanungen und Haltedauer.

Dieser Prozess erfordert eine intensive Auseinandersetzung mit der eigenen Strategie – und damit auch mit jedem einzelnen Asset. Doch es lohnt sich, denn der Prozess ermöglicht einen zielgerichteten Einstieg in den Transformationsprozess. Im besten Fall gilt dann: abarbeiten. So werden Maßnahmen identifiziert und verifiziert, die unter den gegebenen Rahmenbedingungen zum Erfolg beitragen. Auch die Abwägung der Maßnahmen untereinander, die langfristige Planung und die wirtschaftliche Umsetzbarkeit werden durch den vorgelagerten Prozess zur Strategiefindung erleichtert.

Oft leichter als gedacht

Zur Beruhigung aller Skeptiker: Die in den Manage-to-ESG-Konzepten entwickelten ersten Maßnahmen stellen in der Regel keine großen Herausforderungen dar. Sie können als Einzelaktivitäten im eingeübten Tagesgeschäft umgesetzt werden. Ein aktives Controlling begleitet den Umsetzungsprozess, um sicherzustellen, dass die Transformation zielgerichtet erfolgt.

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