Fossilien leben länger

Nicht weniger als die erfolgreiche Transformation unserer Wirtschaft ist der Treiber des Gesetzgebers und der Immobilienfondsbranche. Mit den Worten des BVI: Die Nutzung von alternativen Energien zur Versorgung der Immobilien schafft nicht nur einen wichtigen Beitrag zur weiteren Verbesserung der ökologischen Bilanz von Immobilienfonds, sie vertieft die Mieterbindung und verringert die mit hohen Nebenkosten verbundenen wirtschaftlichen Risiken.

Daher kann es nicht überraschen, dass die Marktteilnehmer an das Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZFG), mit dem u.a. regulatorische Hindernissen beseitigt werden sollen, hohe Erwartungen richten.

Investmentrechtliche Schranken dürften jedenfalls den neuen § 231 Abs. 3 KAGB-E beseitigt sein. Die Befugnis der Immobilien-KVG, Gegenstände, die für die Bewirtschaftung von Immobilien erforderlich sind, zu erwerben, wurde auf Anlagen die zur Erzeugung, der Umwandlung, dem Transport oder der Speicherung von erneuerbaren Energien (…) erforderlich sind, erweitert. Eine Klarstellung wäre allerdings insoweit hilfreich, als dass der jetzige Entwurf den Eindruck vermittelt, dass nur noch solche Anlagen zulässig seien, die die oben genannten zusätzlichen Qualifikationen erfüllen. Da es aber weiterhin möglich sein muss, auch andere Bewirtschaftungsgegenstände zu erwerben, wäre eine Klarstellung sicherlich hilfreich. Gleichzeitig bekräftigt der Gesetzgeber damit, dass die integrierte Nutzung von Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien eine operative Tätigkeit ist und nicht zur Verwaltung von Immobilien. Dem kann nicht zugestimmt werden, wenn diese Anlagen letztlich dem Betrieb einer Immobilie dienen.

Die steuerrechtliche Entsprechung zu einer operativen Tätigkeit, die zu einem Verlust der Qualifikation als Sondervermögen führen kann, ist die aktive unternehmerische Betätigung (auB). Entsprechend dem neu zu fassenden § 231 Abs. 3 KAGB gibt es auch hier eine Liberalisierung, indem in Bezug auf Einnahmen aus auB mit erneuerbaren Energien oder Ladesäulen eine 10% -Grenze gilt (§ 26 Ziffer 7a. InvStG). Mit deren Einführung sind allerdings erhebliche praktische Risiken verbunden. Denn wie soll bei einer nichts sonderrechtfähigen (also im Dach integrierten) Solaranlage, sichergestellt werden, dass die Einnahmen hieraus nicht diese Grenze reißen. Dass gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass eine stetig zunehmende von Gemeinden Immobilienbesitzer dazu verpflichtet, Solaranlagen auf den Dächern zu installierten. Damit schwinden auch die Möglichkeiten der Portfolio-Manager Steuerrisiken aus einer auB zu vermeiden.

Insgesamt wäre es angemessener gewesen, das Betreiben von Anlagen zur Herstellung erneuerbarer Energien etc. nicht als von der Immobilienverwaltung separiert anzusehen, sondern als ihren integralen Bestandteil. Warum sollen Grundstückseigentümer, die zur Wärmegewinnung Heizöl verwenden gegenüber denjenigen privilegiert werden, die hierzu erneuerbaren Energien verwenden? Wirtschaftliche Risiken, die auf den Schwankungen der Einspeisevergütung beruhen, können eine solche Ausgrenzung erneuerbarer Energien von einer sinnvollen Immobilienbewirtschaftung nicht rechtfertigen.

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