Geförderter Wohnungsbau als Investment

11.03.2021

Autor

Klaus Niewöhner-Pape

Klaus Niewöhner-Pape

Geschäftsführer

INDUSTRIA WOHNEN

Blogbeitrag

Für Menschen mit geringem Einkommen ist es in den vergangenen Jahren immer schwieriger geworden, eine bezahlbare Wohnung zu finden – insbesondere in den großen Städten. Das Angebot an gefördertem Wohnraum ist zu klein und kann nicht schnell genug ausgeweitet werden. Wichtige Akteure in diesem Segment sind die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften, aber sie allein können den Bedarf nicht decken. Zusätzlich muss privates Kapital mobilisiert werden. Viele institutionelle Investoren sind grundsätzlich bereit, in dieses Segment des Wohnungsmarktes zu investieren – schon aus Nachhaltigkeitsgründen (ESG).

Die Frage, vor der diese Investoren jedoch stehen, ist, ob Investments in diesen Bereich des Wohnungsmarktes ausreichende Erträge ermöglichen. Die Rendite von gefördertem Wohnungsbau ist in der Tat niedriger als bei frei finanziertem Wohnraum – allerdings ist der Unterschied gering. Die Nettoanfangsrendite liegt bei geförderten Wohnungen im Durchschnitt um 0,25 Prozentpunkte niedriger als bei frei finanzierten Wohnungen. Dazu ein aktuelles Beispiel aus der Praxis: Ein Fonds kauft ein Neubauprojekt mit rund 150 Mietwohnungen an. Davon sind 30 Prozent geförderte Wohnungen und 70 Prozent frei vermietet. Der größere, freie Teil erreicht dann eine Anfangsrendite von 4,0 Prozent, der geförderte Teil 3,75 Prozent.

Der Unterschied ist also nicht sehr groß. Außerdem bringt der geförderte Wohnraum einen weiteren Vorteil mit sich: Aufgrund der moderaten Mieten wird damit eine große Vermietungssicherheit erreicht.

Wie funktioniert das Modell „Gefördertes Wohnen“ im Detail? Zunächst müssen interessierte Anleger verstehen, dass es nicht das „eine“ Modell gibt. In Deutschland gibt es Fördermodelle vom Bund, von den Ländern und von den Kommunen. Teilweise können diese auch miteinander kombiniert werden. In der Praxis müssen Investoren prüfen, welche Modelle es an einem bestimmten Standort gibt und ob sich eine Inanspruchnahme für sie rechnet. Diese Prüfung bedeutet einen gewissen Aufwand, den die Investoren auf sich nehmen müssen.

Allen Modellen ist gemein, dass die anfängliche Miete auf einem Niveau festgelegt wird, das deutlich unterhalb der Miete für frei finanzierte Wohnungen liegt. In der Praxis bewegen sich die Mietpreise bei gefördertem Wohnen in der Regel derzeit zwischen 6,50 und 9,00 Euro pro Quadratmeter kalt im Monat. Angesichts der hohen Herstellungskosten für Neubauimmobilien rechnen sich Investments mit einer Deckelung auf diesem Niveau nicht. Daher sehen die Fördermodelle verschiedene Mechanismen vor, die diese Renditenachteile ausgleichen. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um Baukostenzuschüsse, Tilgungszuschüsse, Mietaufstockungen oder zinsgünstige Darlehen.

Ein wichtiger Aspekt ist die Zeitschiene: Üblicherweise liegen die Laufzeiten der Förderung heute zwischen 15 und 25 Jahren. Während dieser Spanne wird die Miete moderat an die ortsüblichen Mieten gemäß Mietspiegel angepasst. Parallel hierzu werden die Fördermittel schrittweise reduziert.

Fest steht: Gefördertes Wohnen ist eine sehr gute Beimischung für ein gemischtes Wohnimmobilienportfolio. Die Diversifikation wird dadurch weiter vergrößert. Dazu passt auch die Tatsache, dass größere Wohnprojekte aufgrund von regionalen Vorgaben meist gemischt errichtet werden. Der größere Teil wird frei vermietet, der kleinere Teil – häufig zwischen 25 und 35 Prozent der Wohnungen – werden zu günstigen Konditionen an Mieter mit Wohnberechtigungsschein (WBS) vermietet. Immobilienfonds kaufen in der Regel beide Teile von solchen Projektentwicklungen an. Für viele Investoren ist außerdem wichtig, dass neben der Erwirtschaftung von stabilen, konjunkturunabhängigen Cashflows ein weiteres wichtiges gesellschaftliches Ziel unterstützt wird – nämlich die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.