Immobilien-FondsNews - das Interview

28.06.2021

Interviewpartner

Jörg-Dieter Müller

Jörg-Dieter Müller

Bereichsleiter Treasury und Handel

Kreissparkasse Heilbronn

Blogbeitrag

Heute mit Jörg-Dieter Müller, Bereichsleiter Treasury und Handel der Kreissparkasse Heilbronn

Welche Immobilien-Anlagestrategie setzen Sie um und wie setzt sich Ihr Portfolio zusammen?

Wir haben 2005 die ersten Immobilieninvestitionen gestartet. Schwerpunkte waren Wohnen in Deutschland, aber auch Handelsimmobilien und Büro. Nach der Finanzkrise haben wir die Investitionen ausgebaut und auch den Bereich Hotel hinzugenommen. 2017/2018 haben wir dann das Immobilienportfolio weiter ausgebaut, dieses Mal mit dem Schwerpunkt Wohnen. Dafür haben wir uns von Investitionen in Highstreet-Handelsimmobilen getrennt. In Summe sind wir vor allem über in Deutschland aufgelegte Spezialfonds sowie nachrangig einige Luxemburger Vehikel mit rund 500 Millionen Euro in Immobilien investiert. Eine Besonderheit ist unser eigener Spezialfonds mit insbesondere Wohnimmobilien im Raum Heilbronn.

Wie sieht Ihr geografischer Investitionsfokus aus?

Wir sind von Beginn an auch europäisch ausgerichtet, wobei wir uns bei Wohnimmobilien aktuell ausschließlich auf Deutschland konzentrieren. Deutschland erleben wir als vergleichsweise stabil. Bei Handels- und Büroimmobilien schauen wir aber sehr wohl ins Ausland.

Gibt es Segmente, die Sie bevorzugen, welche, die Sie meiden?

Neben Wohnimmobilien sind Logistikimmobilien ein Thema für uns. Überhaupt spielen Nischen- Segmente eine wichtige Rolle, wobei wir uns immer die Frage stellen, ob im Einzelfall die Preise noch gerechtfertigt sind, gerade unter dem Aspekt, ob die aktuellen Mieten nachhaltig erzielbar sind. Bei Büroimmobilien schauen wir derzeit sehr genau hin. Denn die Flächen müssen vor allem neuesten Anforderungen gerecht werden, höchste Flexibilität haben und modernsten Gestaltungsansprüchen genügen, um langfristig erfolgreich sein zu können.

Wie gehen Sie in der aktuellen Situation mit Neuanlagen um?

Wir prüfen Neuanlagen sehr kritisch, denn viele Prognosen sind unserer Meinung und Erfahrung nach zu offensiv und knapp gerechnet. Nicht wenige Immobilien funktionieren nur in den ersten 5 bis 10 Jahren, dann fallen sie am Markt stark ab. Glücklicherweise haben wir keinen zu hohen Anlagedruck, da wir bereits breit diversifiziert sind.

Inwieweit müssen institutionelle Anleger Ihr Investitionsverhalten anpassen?

Die grundsätzliche Frage ist, wie stark man schon in Immobilien investiert ist. Die Immobilie bleibt zwar angesichts der Negativzinsen im Kapitalmarktumfeld weiter interessant, dennoch sollten einzelne Objekte nicht nur wegen hochgerechneter Renditen aufgrund von Leverage-Effekten erworben werden. Zu groß ist das Risiko bei Zinsänderungen in der Zukunft.

Welche Wünsche haben Sie an die Fondsindustrie?

Ich würde mir Ehrlichkeit und eine realistische Berechnung der Renditen wünschen. Dabei geht es um eine transparente Verteilung der Chancen und Risiken. Genau das vermisse ich bei vielen Fondsangeboten.

Jörg-Dieter Müller (dipl. Sparkassenbetriebswirt) leitet seit 1996 den Bereich Treasury und Handel bei der Kreissparkasse Heilbronn. Nach seiner Ausbildung zum Bankkaufmann im Jahre 1987 bei der Kreissparkasse Heilbronn hat er im Bereich Vermögensberatung und Immobilien die Vermögensverwaltung für vermögende Privatkunden aufgebaut.

Wir haben 2005 die ersten Immobilieninvestitionen gestartet

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