Inflationsschutz durch Büroimmobilieninvestments?

Viele Kapitalanleger stellen sich gegenwärtig die Frage, ob Investitionen in Büroobjekte, trotz oder gerade wegen der Marktbedingungen, bestehend aus einem gestiegenen Zinsumfeld und fast zweistelliger Inflationsraten, noch ein lohnendes Investment sind.

Nach der Wirtschafts- und Finanzkrise von 2008/09 begannen die Zentralbanken den Leitzins sukzessive zu senken, um günstige Finanzierungsbedingungen an den Kapitalmärkten zu sichern. Durch die gleichermaßen hohe Verschuldung von EU-Staaten, insbesondere im südlichen Raum, ergab sich frühzeitig eine geldpolitische Zwickmühle, die darin mündete, dass eine potenzielle Erhöhung des Leitzinses diese Staaten vor den Bankrott stellen könnte. Der von da an entstehende Investitionsdruck veranlasste private und institutionelle Anleger vermehrt auf Assets wie Immobilien zu setzen, was dem Immobilienmarkt eine bis dato atypische und übermäßige Nachfrage bescherte, die im enormen Preisanstieg endete. Dass dieser Preisanstieg nicht zwangsläufig linear mit dem Anstieg der Mieten einherging und von steigenden Fremdkapitalquoten in der Finanzierung geprägt war, birgt angesichts des nunmehr veränderten Zinsmarktumfeldes einige Risiken.

Durch die Corona-Pandemie und den Krieg in der Ukraine spitzte sich die geldpolitische Zwickmühle weiter zu. Die Übernahme von Kosten der Privatwirtschaft und die Zuführung von Geldmitteln durch Rettungs- und Konjunkturpakete führte zu einer weiteren Gelvermehrung. Die unweigerliche Konsequenz dieser Geldpolitik, bestärkt durch die Verknappung von Energie und insbesondere Gas sowie Störungen von globalen Lieferketten, spiegelt sich im aktuellen Inflationsniveau wider. Eines der zentralen Probleme, welches sich durch ein Umfeld mit hohen Inflationswerten ergibt, ist die Erzielung einer Realrendite, die den Renditevorstellungen der Anleger entspricht. Sollte sich ein Inflationsniveau von 4,00 bis 6,00% verfestigen, so müsste bei Core Investments nach gegenwärtigem Stand eine Nominalrendite von 7,00 bis 9,00% realisiert werden, was nur schwer möglich erscheint. Sind Immobilien in Zeiten hoher Inflation aber ein Inflationsschutz für die Kapitalanlage?

„Inflationsschutz setzt voraus, dass die Immobilienpreise bei steigenden Inflationsraten Zusatzertrag in Höhe des Inflationsanstiegs liefern.“ Inwieweit Immobilien geeignet sind, vollständig gegen die Inflation zu schützen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zu beachten ist, dass die zu erwartende Inflationsrate oftmals im Kaufpreis mit eingepreist ist, was bei hochpreisigen Investitionen der letzten Jahre eine Weitere, kurz- bis mittelfristige Wertsteigerung ausschließen dürfte. Dennoch können Immobilien dazu beitragen, Inflationsänderungsrisiken zu begrenzen. Insbesondere, wenn sie einhergehen mit einer effektiven Wertsicherungsklausel, energetisch gut aufgestellt sind und zu den Mietern eine konstruktive Beziehung besteht. Immobilienanleger dürften bspw. langfristig von Wertsteigerungen profitieren, wenn sie auf gefragte Standorte und Nutzungsarten setzen, die zentral gelegenen und möglichst ESG-konforme sind.

Wenn wir das Bedürfnis nach Werterhalt in den Vordergrund stellen, fällt auf, dass Gewerbeimmobilien hier einen entscheidenden Vorteil haben: Die sogenannten Wertsicherungsklauseln. Solche Klauseln sind in der einen oder anderen Form bei gewerblichen Mietverträgen Standard, anders als bei Wohnimmobilien. Die Wahl der richtigen Variante für die Anpassung des Mietzinses: Staffelmiete, Indexmiete, Marktmiete, ist in erster Linie eine wirtschaftliche Entscheidung, welche von den eigenen Erwartungen an die künftige Inflationsrate und die Entwicklung des Mietniveaus abhängig ist. Aus rechtlicher Sicht haben Index- und Staffelmiete den Vorteil, dass der Anpassungsmechanismus klarer und damit weniger streitanfällig ist. Glücklich ist, wer vor ein bis zwei Jahren eine Indexmiete zur Wertsicherung implementiert hat.

Enthalten die erworbenen und vermieteten Büroimmobilien indexierte Mietverträge, in denen eine Anpassung an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten vorgesehen ist, sollte der Vermieter dennoch abwägen, ob Mieten im Gleichschritt mit der Inflation erhöht werden können. Denn auch für Gewerbemieter müssen Mieten bezahlbar bleiben, um Leerstand zu vermeiden. So sehen sich Mieter derzeit häufig deutlich gestiegenen Betriebskosten gegenüber, welche die Solvenz des Mieters beeinträchtigen könnten.

Ferner könnte sich die Mieter-Vermieter-Beziehung als ein weitaus wirksamerer Sicherheitsanker als die pauschale Mietvertragsklausel zur Inflationsindexierung erweisen und sollte nicht außer Acht gelassen werden. Ein konstruktives oder gar partnerschaftliches Miteinander hat positiven Einfluss auf die Akzeptanz von Mietzinsanpassungen, Modernisierungsmaßnahmen und ggf. darauf aufbauenden Erhöhungen des Mietzinses sowie die Dauer des Mietverhältnisses (Stichwort: Verlängerungsoption oder Nachträge).