Investmentmarkt Healthcare-Immobilien 2024

12.03.2024

Autor

Daniel Wolf

Geschäftsführer

Blogbeitrag

Für Immobilien-Investoren war 2023 kein einfaches Jahr. Das gilt zweifelsfrei auch für das Healthcare-Segment. Zahlen lügen bekanntlich nicht: Galten Healthcare-Immobilien (darunter vollstationäre Pflegeeinrichtungen und Betreutes Wohnen, Ärztehäuser, Gesundheitszentren sowie Rehakliniken) in den letzten Jahren noch als Investors Liebling mit hohen Transaktionsvolumina, hat sich die Marktsituation inzwischen geändert. Nach Zahlen von CBRE und Savills lag das Transaktionsvolumen bei Healthcare-Immobilien im letzten Jahr bei etwa EUR 1,2 Mrd. und damit rund 55 Prozent (sic!) unter dem des Vorjahres (2022).

Woran liegt das? Externe Belastungsfaktoren und geopolitische Krisen lasten schwer auf dem gesamten Wirtschafts- und Immobiliensektor: eine Wirtschaftsschwäche infolge gestiegener Inflationsraten und Zinsen, Lieferengpässen sowie die Verunsicherung wegen des andauernden Angriffskriegs Russlands gegen die Ukraine und des bewaffneten Konflikts in Israel.

Belastungsfaktoren für die Pflege

Betreibergesellschaften in der Pflege waren mit weiteren Problemlagen konfrontiert: angefangen beim Fachkräftemangel, der die volle Auslastung der Einrichtungen verhindert und so auf der Rentabilität für Betreiber lastet. Hohe Energiekosten, die gerade bei älteren Bestandsgebäuden zum Problem geworden sind, die Refinanzierung von Pflegekosten sowie regulatorische Vorgaben (z.B. Einzelzimmerquoten).

Für den Pflegesektor war das eine gefährliche Mischung: Laut des Branchendienstes Pflegemarkt.com mussten 2023 im Schnitt täglich zwei Pflegeeinrichtungen Insolvenz beantragen oder schließen. Mehrere große Betreibergesellschaften aus den Top-20-Betreibern in Deutschland, darunter etwa Convivo, Dorea, CURATA, waren von harten Einschnitten betroffen. Angesichts solcher Entwicklungen sind sich Investoren des Risikos von Pflegeheimen als Betreiberimmobilien bewusst geworden.

Aktives Asset Management im Trumpf

Dieser Situation gilt es für Investoren zu begegnen: Nicht mit Schockstarre und Zurückhaltung, sondern mit gezielten Maßnahmen. Die Antwort lautet: Diversifikation und aktives Asset-Management.

Angesichts der wenigen Neubauvorhaben, kommt der Bestandsentwicklung eine besondere Bedeutung zu, um die pflegerische Versorgung vor Ort sicherzustellen und die Schließung von Einrichtungen zu verhindern. Gleichzeitig nehmen energetische Sanierungen eine große Rolle ein.

Pflege-, Wohn- und Quartierskonzepte differenzieren sich immer weiter aus, um auf die unterschiedlichen Lebensumstände und Bedürfnisse der älteren Generation zu reagieren. Für Investoren bedeutet das, sich für neue Konzepte und einen Mix aus stationären Pflegeheimen, ambulanter Pflege, Wohnparks und Betreutem Wohnen im eigenen Portfolio zu öffnen. Produkt-, Betreiber- und Standortvielfalt können für Investoren der Schlüssel sein, um sich für schwierige Marktphasen zu wappnen.

Für Investoren bleibt wichtig, das Ohr nah an den Betreibern zu haben, um frühzeitig auf Veränderungen reagieren und Lösungen zu finden. Es gilt zu bedenken, dass gerade bei Betreiberimmobilien alle Nutzergruppen – Bewohner, Angehörige, Mitarbeiter sowie externe Dienstleister – von etwaigen Schließungen betroffen sind. Gemeinsam gute Lösungen für alle betroffenen Parteien zu finden, lautet die Devise. Denn Schließungen lassen sich in den meisten Fällen durch rechtzeitiges und proaktives Handeln vermeiden.

Aussichten für Healthcare-Markt intakt

Die Probleme vieler Betreibergesellschaften haben ein wachsendes Bewusstsein der Öffentlichkeit für die Situation in der Pflege geschaffen. Nach einem schwierigen Jahr 2023 ist im Laufe des Jahres von einer Stabilisierung im Betreibermarkt und weniger Insolvenzen auszugehen.

Festzuhalten ist: Die wesentlichen Kennzahlen für den Healthcare-Markt sind intakt und sehr aussichtsreich. Es ist mit einem massiv steigenden Bedarf nach pflegerischer Versorgung in den nächsten Jahren und Jahrzehnten zu rechnen. Laut der Pflegevorausberechnung des Statistischen Bundesamtes ist die Entwicklung eindeutig: Waren 2021 noch 5,0 Millionen Menschen in Deutschland pflegebedürftig, gehen die Prognosen von 5,6 Millionen Pflegebedürften im Jahr 2035 und 6,8 Millionen 2050 aus.

Diese Zahlen sprechen für sich und die hohe Attraktivität dieser Asset Klasse. Die meisten Akteure haben sich auf das neue Zinsniveau eingestellt und es ist mit sich stabilisierende Refinanzierungskosten, teilweise rückläufigen Kaufpreisen bei gleichzeitig attraktiven Renditen zu rechnen. Für Investoren eröffnen sich demnach interessante Chancen.