Investoren am deutschen Ferienhotelmarkt

01.12.2022

Autor

Martin Schaffer

Martin Schaffer

Geschäftsführender Gesellschafter

MRP Consult Germany GmbH

Blogbeitrag

Investoren am deutschen Ferienhotelmarkt

Nach mehr als 2,5 Pandemiejahren, die viele Industrien wiederholt mit diversen Herausforde­rungen konfrontiert und der Assetklasse Hotellerie zum Teil jegliche Businessgrundlage genommen haben, ist COVID-19 im 1. Halbjahr 2022 be­herrschbar geworden. Die Investmenttätigkeit im Hotelmarkt, die zuvor von ihrem Vor-Corona-­Rekordniveau während der Pandemie fast gänzlich zum Erliegen gekommen war, ist mit dem Ausklin­gen von Restriktionen und anziehendem Reise­ver­halten mit Beginn 2022 wieder aktiver geworden. Zu beobachten war ein dynamischeres und pro-­­aktiveres Investorenverhalten – auch in der ­Ferienhotellerie.

Die Ferienhotellerie im Vormarsch

Im Gegensatz zur Stadt- konnte die Ferienhotellerie in der DACH Region während der Pandemie in Monaten ohne Reiseeinschränkungen, vielerorts aufgrund ihrer Krisenresilienz (geringe Abhängigkeit vom internationalen / kontinentalen Tourismus, erdgebundene Erreichbarkeit, etc.), eine positive Performance erzielen. Sobald Reisen möglich waren (mit Aufhebung von Restriktionen) schnellten die Buchungen in die Höhe; vorwiegend in europäischen Nah- bzw. erdgebundenen Märkten (in den Alpen, an Nord- und Ostsee) die das Bedürfnis nach höherer Sicherheit und Flexibilität beim Reisen erfüllten.

Veränderung von Marktbedingungen und Nach­frageverhalten der Gäste

Mit Wiedereröffnung internationaler Reisemöglichkeiten hat der Nachfragedruck im Sommer 2022, verglichen mit 2020 und 2021, nachgelassen. Aufgrund der Relevanz, Attraktivität und neuen Konzepten, an denen die heimische Ferienhotellerie in den letzten Jahren gewonnen hat, bleibt die Nachfrage in diesem ­Sommer dennoch hoch und erzielt mit gestiegenen Raten Ergebnisse (insb. moderne Ferienkonzepte mit erhöhtem ADR-Niveau) oberhalb von 2019er Werten (Schleswig-­ Holstein +7% an Übernachtungen, Tirol auf 2019er Niveau in Q2 2022 geg. 2019).

Als Auslöser für die Steigerung von operativen Performancezahlen von Ferienhotels gelten unterschiedliche Faktoren: verändertes Reiseverhalten – verstärkt durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie (Staycation, Workation, Nachhaltigkeit, Sicherheit, Verlängerung der Aufenthaltsdauer) – klimatische Veränderungen (kontinuierlich und langfristig wärmeres Klima an Nord- und Ostsee und gleichzeitig „Tropensommer“ am Mittelmeer) und Verlängerung der Saisonen. Neue Hotels werden als Ganzjahresbetriebe konzipiert.

Neue Player im Leisure-Segment

Im letzten Jahrzehnt hat sich eine neue Produkt- und Betreiberlandschaft entwickelt. Bisher in der Stadt aktive Betreiber haben angefangen ihre Konzepte bzw. ihre Produkte aus der Stadt- in die Ferienhotellerie zu adaptieren (i.a. Ruby Hotels, 25hours Hotels). Auch das Interesse professioneller Betreibergesellschaften ist groß; dennoch bleibt die Zahl derjenigen aktuell noch begrenzt, die tatsächlich neue Betriebe eröffnen. Neue Openings in den vergangenen Jahren (Barefoot Hotels, Familux Resorts oder Heimathafenhotels) von „jungen“ Betreibern, die mit einer starken Marke in die Ferienhotellerie eintreten und derzeit schneller wachsen als so manche etablierte Betreiber (i.a. TUI, DSR) und zunehmend das Vertrauen von institutionellen Investoren gewinnen. Mit ihren Produkten übernehmen sie häufig zum einen eine Pionierfunktion und tragen mit professionellem Marketing dazu bei, den Bekanntheitsgrad von Destinationen zu steigern, was auch den bereits bestehenden (zumeist eigentümergeführten) Beherbergungs- betrieben zugutekommt: erste Best Practice Konzepte schreiben Erfolgsgeschichte (45% Übernachtungswachstum / CAGR von 2014 – 2019 in Heiligen­hafen mit u.a. der Positionierung der Heimat­hafenhotels).

Wie groß ist der Fokus der Investoren auf die Ferienhotellerie tatsächlich?

Zur wachsenden Attraktivität der Ferienhotellerie hat auch die gleichzeitige rückläufige Entwicklung des ­Renditepotentials in der Stadthotellerie beigetragen (derzeit 3 – 7% in der Stadthotellerie, 4 – 10% in der Ferienhotellerie), denn Ankaufskosten sind nur zum Teil geringer. A-Lagen der Feriendestinationen (Küsten­linie, Skilifte, etc.) liegen auf Niveau von Innenstädten europäischer Metropolen (vor allem in etablierten Destinationen). Viele neue, internationale Private Equity und Venture Capital Gesellschaften und nationale / regionale Family Offices zeigen ihr Interesse an Investments; aus der Stadt bekannte Investoren nutzen mit Investitionen in der Ferienhotellerie die Chance zur Portfolio­diversifizierung.

Der stark familiengeführte Ferienhotelmarkt bietet diverse Akquisitionsmöglichkeiten und nach Neupositionierung und Übernahme einer professionell geführten Betreibergesellschaft für den internationalen Kapitalmarkt erhebliche Mehrwertgewinne und renditestarke ­Investmentmöglichkeiten, sodass Yield Erwartungen auch in dieser Assetklasse erfüllt werden können. ­Private Equity / Venture Capital Investoren sind in der Lage höheres Risiko aufzunehmen und Management-Verträge mit starken Betreibern abzuschließen. Ihr Interesse für Non-Core Objekte ist hoch. Große deutsche Investmenthäuser zeigen sich interessiert, ­benötigen aber noch Zeit für den Investment-Shift. ­Banken bleiben in allen Hotelsegmenten zurückhaltend.

Blick nach vorne

Die Ferienhotellerie wird auch künftig stärker im Fokus der Investoren bleiben. Viele Investorengruppen verfügen über mehr Flexibilität (mehr Eigenkapital, kleinere Investorenlandschaft, etc.) im Vergleich zu institutionellen Investoren, die sich auf Core Immobilien in der Stadt fokussieren – oder kennen die Ferienhotellerie aus dem Mittelmeer-Raum und sehen an der deutschen Küste oder im Alpenraum (teils auch durch lokale ­Identifikation mit der Region) neues Potential. Früher oder später werden auch institutionelle Investoren ihr erstes Hotel in Deutschlands Ferienhotellerie erwerben.

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