Schützen Hotels vor Inflation?

Um ein Hotelinvestment gegen einen durch In­flation induzierten Wertverlust zu schützen, bein­halten besonders Fixpachtverträge sogenannte Wertsicherungsklauseln, die sich üblicherweise an Veränderungen des deutschen Verbraucherpreis­index („VPI“) orientieren. Je nach Ausgestaltung kann eine hohe Inflation entweder voll auf die Pacht durchschlagen, oder aber abgemildert werden.

So zum Beispiel, wenn eine Pachtanpassung jährlich, in größeren Intervallen oder z.B. erst nach einer gewissen Anlaufphase vorgenommen wird. Ebenfalls werden sogenannte Hurdle Rates eingezogen, die eine Pacht­anpassung erst bei einer Veränderung des VPI von 5 % oder mehr ermöglicht und die Veränderung nur zu einem Teil, z.B. zwischen 70-85 %, weitergegeben wird.

Angesichts der anhaltenden Kostenexplosionen stellt sich die Frage, inwiefern Hotels dazu in der Lage sind, die per Wertsicherungsklauseln angepassten Mieten überhaupt abfedern zu können, ohne die eigene Wirtschaftlichkeit zu gefährden? Immerhin war die Hotellerie in Deutschland traditionell für ihre niedrigen Zimmerpreise bekannt. Damit einhergehend stellt sich die Frage, inwiefern Gäste dazu bereit sind, höhere Preise zu akzeptieren?

Interessant ist ein Blick auf aktuelle Markterhebungen. Die guten Nachrichten zuerst: Jüngsten Analysen zufolge konnte der Zimmerpreis im Sommer 2022 unisono z. T. deutlich angehoben werden. Wie stark Preiserhöhungen möglich waren, variiert jedoch je nach Studie. So kam eine Analyse des Technologieanbieters Mabrian zum Ergebnis, dass im Zeitraum von August 2019 bis August 2022 die deutsche 3-Sterne Hotellerie ihre Zimmerraten um knapp 11 % erhöhen konnte, während 4-Sterne Hotels eine Preissteigerung von 18 % und die Luxushotellerie um mehr als 20 % höhere Zimmerraten realisierten. Damit lag das Preisniveau in Deutschland gemäß Mabrian-­Studie nicht nur oberhalb der Inflationsrate, sondern auch im europäischen Vergleich vorne. Erhebungen des Online-­Preisvergleichsportal „Idealo“ kamen zu einer ähnlichen Erkenntnis: Demnach wurden alle deutschen Hotels mit mindestens drei Sternen untersucht. Eine Hotelübernachtung für ein Doppelzimmer kostete im Jahr 2019 noch zwischen 92 und 106 Euro. Der Durchschnittspreis liegt in diesem Jahr zwischen 108 und 138 Euro. Für den Juli mussten Urlauber 134 Euro und damit 29 % mehr als 2019 einplanen. Im Juni 2022 ermittelte STR, einer der führenden Marktdatenanbieter der Branche, ein um 18 % über dem Level von 2019 liegendes Preisniveau, während allerdings die Auslastung unterhalb des 2019er Niveaus lag. Der Deutsche Hotel- & Gaststättenverbrand ­(Dehoga) warnt vor zu viel Optimismus, denn wegen massiver Einbußen durch den anhaltenden Corona-Lockdown bis April dieses Jahres steht der Hotellerie das dritte Verlustjahr in Folge bevor. Insbesondere die explodierenden Gas- und Strompreise bereiten vielen Betrieben Sorgen. So weist das Statistische Bundesamt von Januar bis Mai einen realen Umsatzverlust von 25,4 % (nominal minus 16,9 %) aus. Im Juli 2022 meldete fast jeder Betrieb in einer Umfrage des Dehoga für den Juli schlechtere Umsätze als im Juli 2019, etwa ein Drittel der Betriebe sogar mit Umsatzverlusten von mehr als 20 %. Die durchschnittlichen Kosten für Gas stiegen im Juli gegenüber dem Juli des Vorjahres um 60 %, für Strom um 39 %, für Lebensmittel um 25 %, für Personal um 18 % und für Getränke um 15 %.

Die Antwort auf die Frage, ob Hotels vor der Inflation schützen können, muss also mit einem klaren „Jein“ beantwortet werden. Denn grundsätzlich dürften einige Konzepte und Marken aktuelle Kostenentwicklungen über ihre Bruttomargen verschmerzen. Allerdings ist im Einzelfall zu prüfen, inwiefern die hohen Margen bereits durch die Miete ausgereizt werden. Dagegen liefern Fullservicehotels, darunter Tagungshotels oder Resorts, unter anderem in der 4-5-Sterne Kategorie, ein anderes Chancen-­Risikoprofil. Je nach Standort, Betriebskonzept und Yield Management dürften einige Assets dem Anleger grundsätzlich einen gewissen Inflationsschutz liefern, was im Einzelfall zu prüfen ist.