Moderne Hotelbetreiberverträge

Wie verändert Corona die Hotel-Miet- und Pachtverträge?

Die Corona-Zeit war für Hotelbetreiber und Hotelimmobilieneigentümer eine herausfordernde Zeit. Nachträge über Mietstundungen und -verzichte, über Vertragsverlängerungen und Vertragsänderungen mussten entworfen und verhandelt werden. Es hat sich wieder mal gezeigt, dass Hotelimmobilien sehr Management-intensive Immobilien sind und nur dann erfolgreich sein können, wenn Vermieter und Mieter miteinander kooperieren.

Ich bin in dieser Zeit auch häufig gefragt worden, wie sich die Betreiberverträge wohl verändern werden. Hierzu will ich nachfolgend kurz ausführen.
Eines vorab:

Keine Änderung der generellen Struktur bei Hotelbetreiberverträgen

An der generellen Struktur der Hotel- Miet- oder Pachtverträge wird sich auch nach Corona nichts ändern. Auch wenn Hotelbetreiber sich das noch so sehr wünschen; eine Umkehr zu reinen Umsatz- oder Gewinnbeteiligungs-Mietverträgen oder gar eine Zunahme von Hotelmanagementverträgen wird es mittelfristig in Deutschland nicht geben. Der Grund hierfür ist ganz einfach: Die größten Abnehmer von Hotel-Projektentwicklungen waren und sind deutsche institutionelle Investoren, die aus regulatorischen Gründen nur und ausschließlich in Miet- und Pachtverträge mit einer festen Mindestmiete investieren dürfen. Solange dies aber der Fall ist, und es gibt keinen Anlass anzunehmen, dies würde sich mittelfristig ändern, wird der vorrangige Hotelbetreibervertrag ein Miet- oder Pachtvertrag mit festen Mindestmieten bleiben.

Aber Corona führt doch zu Veränderungen in diesen Verträgen:

• Noch stärkere Bedeutung der Bonität des Betreibers und höhere Sicherheiten: Die Vermieter und Erwerber von Hotelimmobilien werden in Zukunft noch intensiver auf die Stärke der Betreiber achten und höhere Sicherheiten verlangen. Dies wird zu weiteren Konsolidierungen in der Branche führen.

• Intensiveres Reporting: Es wird zukünftig noch mehr Wert auf die wirtschaftliche Transparenz des Hotelbetreibers gelegt. Der Maßstab wird ein Reporting nach USALI bis hin zum GOP, wenn nicht gar bis zum NOI sein.

• Pandemie-Klauseln: Die Mieter werden auf eine Klausel bestehen, die das Risiko weiterer Pandemien berücksichtigt. Hier wird sich vermutlich eine Sprechklausel unter Berücksichtigung der BGH-Rechtsprechung durchsetzen.

• Cap-Klauseln: Immer häufiger wird man sog. Cap-Klauseln in den Verträgen finden. Diese begrenzen das Gesamtrisiko der Betreiber und erleichtern eine internationale Bilanzierung. Inzwischen werden sie auch von den institutionellen Investoren weitgehend akzeptiert, wenn sie auskömmlich und vernünftig gestaltet sind. Hierzu gehören die Umgestaltung des Vertrages in einen Umsatz- oder Profitmietvertrag bei vollständiger Inanspruchnahme des Caps und unbedingt ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters zu einem bestimmten Zeitpunkt vor vollständigem Ausnutzen des Caps.