Neubau-Einfamilienhäuser als Kapitalmarktprodukt

„Immer mehr Familien verlassen die Großstädte“, so lautet die Überschrift eines im März 2023 erschienen Kurzberichts des Institut der Deutschen Wirtschaft¹. Woran liegt das? Die städtischen Wohnungsmärkte sind angespannt und adäquater Wohnraum für Familien ist knapp. In einem Großteil der Städte wurde in den letzten Jahren am Wohnraumbedarf von Familien „vorbeigebaut“. Gründe dafür sind u.a. teils politisch geschaffene Anreize, z. B. KfW-Förderungen, die je Wohneinheit gewährt werden (unabhängig von der Größe der Wohnungen), oder höhere erzielbare Quadratmeterkaufpreise bzw. -mieten bei kleineren Wohnungen.

Eine Verdrängung von Familien in die Speckgürtellagen findet nicht erst seit Kurzem statt. Zudem haben sich auch die Umland-Lagen deutscher Metropolstädte in den vergangenen Jahren zu attraktiveren Wohnstandorten entwickelt. Der Wunsch nach mehr Platz und Wohnen in einem Einfamilienhaus, Natur, Sicherheit, einem ausgebauten Betreuungs- und Bildungsangebot, vielseitigen Einkaufsmöglichkeiten und oftmals gepaart mit einer guten ÖPNV- bzw. Individualverkehr-Verbindung kann vielerorts bedient werden. Seit der Corona-Pandemie wurde der Abwanderungstrend von Familien aus den Großstädten nicht nur durch die Wohnraumknappheit verstärkt, sondern insbesondere auch durch Home-Office und die fortschreitende Digitalisierung.

Aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten können viele Familien den Traum des Eigenheims insbesondere seit der Zinswende nicht mehr realisieren. Die hohen Ansprüche an Wohnimmobilien werden deshalb aber nicht zurückgenommen; um nur einige zu nennen: ausreichende Anzahl an Zimmern und auskömmliche Wohnfläche, eigener Garten, Home-Office-Möglichkeit in einem abgeschlossenen Arbeitszimmer (statt am Küchentisch), durchdachte und nachhaltige Energiekonzepte mit einem hohen Grad an Autarkie, etc. Es gibt also eine verstärkte Nachfrage nach zeitgemäßen Einfamilienhäusern zur Miete unter Berücksichtigung einer verträglichen monatlichen Gesamtmietbelastung.

Die Nische „Einfamilienhäuser als Kapitalmarktprodukt“ fokussiert sich auf Reihen- und Doppelhäuser für die Vermietung an Familien und DINK(Y)s (double income no kids [yet]) in den Speckgürtellagen deutscher Metropolregionen. Ein Segment, von dem institutionelle Investoren noch bis vor einigen Jahren ausgeschlossen waren, da es zu fragmentiert und größtenteils in privater bzw. Bauträger-Hand war. Es fehlte institutionellen Investoren somit der Zugang zu einem der größten deutschen Immobilien-Teilmärkte. Durch die veränderte Zinssituation und die damit einhergehenden zäheren Abverkäufe an Eigennutzer bzw. Privatinvestoren bieten immer mehr Bauträger Teilpakete aus Einfamilienhaussiedlungen oder ganze Projektstandorte für Globalverkäufe an. Für institutionelle Investoren bietet sich nun die Chance, in kurzer Zeit große Portfolien mit einer beachtlichen Anzahl an Häusern aufzubauen. Durch standardisierte Haus-/Grundrisstypen und Ausstattungsmerkmale können sowohl während der Ankaufs-, Bau- als auch Bewirtschaftungsphase Skaleneffekte erzielt werden, die in Kombination mit einem langfristig orientierten Mieterklientel, geringeren Fluktuationskosten, wenigen zu bewirtschaftenden Allgemeinflächen, einer hohen Objektverbundenheit der Mieter und geringeren Instandhaltungskosten (da meist Neubau) in der Folge zu höheren Renditen führen. Zudem bestehen vielseitige Exit-Möglichkeiten: Einfamilienhäuser können sowohl global an institutionelle Investoren als auch im Einzelvertrieb an Eigennutzer oder in Teilpaketen an Kapitalanleger veräußert werden.