Rechenzentren und Digitalisierung – ein attraktiver Portfoliobaustein

Der technologische Wandel verleiht Infrastrukturprojekten eine ganz neue Dynamik und lässt den Investitionsbedarf in die Höhe schnellen. Einhergehend mit der steigenden Nachfrage durch cloudbasierte Dienste, künstliche Intelligenz sowie Speicher- und Telekommunikationslösungen, gewinnen insbesondere Rechenzentren zunehmend an Bedeutung. Hierzu trägt auch die Zunahme des Outsourcings von IT-Infrastrukturen sowie die wachsende Nachfrage großer Cloud-Serviceanbieter („Hyperscaler“) nach Colocation bei, womit die Bereitstellung von Rechenzentrumslösungen für Dritte gemeint ist. Laut dem DCI Report 2022 von Structure Research wird erwartet, dass Hyperscaler ihre Ausgaben für Colocation allein im größten deutschen Markt Frankfurt in den Jahren 2022 bis 2027 um 28 Prozent pro Jahr erhöhen, um die steigende Nachfrage zu bedienen.

Es gibt verschiedene Studien, die die Größe des deutschen Marktes und das jährliche Wachstum zwar unterschiedlich einschätzen, aber durchgehend von einem starken Wachstum für die kommenden Jahren ausgehen. Das für Deutschland noch Luft nach oben ist, zeigt ein Blick auf die Entwicklung in Ländern wie USA oder Japan. Diese sind in der Digitalisierung deutlich vorangeschritten und stellen pro Einwohner bei weitem mehr Kapazität an Rechenzentrumsleistung bereit als Deutschland. Die Ausgangslage hierzulande ist gut: Deutschland ist besonders attraktiv durch die robuste Infrastruktur, eine geografisch strategisch wichtige Lage sowie strenge Datenschutzgesetze. Im Vergleich zu anderen Staaten sieht man jedoch sehr hohe Energiekosten, steigende Grundstückspreise sowie relativ hohe Steuern und komplizierte Vorschriften für die einzelnen Genehmigungen. Doch schon heute zählt Frankfurt zu den wichtigsten Standorten für Rechenzentren in Europa und ist Teil des sogenannten FLAP-D Market (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin). Zusätzlich steigt bereits das Interesse der Hyperscaler nach Tier-2 Märkten. Um ihre Latenzzeiten zu optimieren und somit ihren Kunden einen besseren digitalen Service zu bieten, setzen sie zunehmend auf Edge-/Local-Computing-Installationen. Passende Standorte hierfür finden sie vor allem in Berlin und München, sowie im kleineren Umfang in Hamburg und Düsseldorf. Zukünftig bieten sich auch Städte wie Nürnberg, Stuttgart, Leipzig und Dresden an.

Vor diesem Hintergrund ergeben sich für institutionelle Anleger vermehrt Einstiegschancen in eine attraktive Assetklasse, die stetige und vorhersehbare Cashflows bietet. Gerade Hyperscale-Rechenzentren zeichnen sich durch langfristige Mietverträge von oftmals zehn Jahren und mehr aus. Zudem wird man in den meisten Fällen mit einer Vertragsverlängerung rechnen dürfen, da die Migrationskosten auch für Hyperscaler wie Google, Amazon oder Microsoft sehr hoch sind und der Umzugswille dadurch begrenzt ist. Weitere Vorteile sind Indexklauseln im Mietvertrag, die oftmals einen natürlichen Inflationsschutz bieten, sowie die Weiterbelastung der Stromkosten in der Regel an den Kunden. Ein weiterer wichtiger Aspekt im Portfoliokontext: Blue-Chip Kunden sind gern gesehene Mieter, denn sie sind weniger abhängig von der Wirtschaftsleistung des Landes, in dem ihr Rechenzentrum steht. Folglich gibt es nur eine geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen.

Nicht von der Hand zu weisen ist dagegen der hohe Energieverbrauch von Rechenzentren. Zudem erzeugen sie viel Wärme, die bisher meist ungenutzt rausgepustet wird. Eigentümer und Betreiber von Rechenzentren geraten demnach in Hinblick auf Nachhaltigkeitsanforderungen zunehmend unter Druck. Deutschland schreibt im Energieeffizienzgesetz verschiedene Richtlinien vor, zum Beispiel in Bezug auf den Power-Usage-Effectiveness-Wert (PUE) oder die Erneuerbare Energie- und Abwärmenutzung. So müssen Rechenzentren einen wesentlichen Anteil von Strom aus erneuerbaren, nicht geförderten Energien beziehen – seit 2024 50 Prozent, ab 2027 sind es 100 Prozent. Ab dem 1. Juli 2026 müssen die Gebäude zudem einen Anteil an wiederverwendeter Energie beziehungsweise Energy Reuse Factor (ERF) von mindestens zehn Prozent aufweisen. Dieser Wert steigt sukzessive in den Folgejahren.

Die Entwicklung von nachhaltigen Rechenzentren wird vor allem auch vor dem Hintergrund der steigenden Energiekosten mit Hochdruck verfolgt. Generell stellt die Assetklasse ein langfristiges Investment dar und erfordert einen nachhaltigen Investitionsansatz. Zudem braucht es ein Management, dass wertorientiert und kundenzentrisch handelt, um die Bedürfnisse der Kunden erkennen und erfüllen zu können. Werden diese Anforderungen erfüllt, stellen Rechenzentren einen attraktiven Baustein für ein diversifiziertes Portfolio dar – und gleichzeitig leisten sie einen wichtigen Beitrag, den Wirtschafs- und Technologiestandort Deutschland in die Zukunft zu führen.

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