Zeitenwende im europäischen Immobiliensektor

14.03.2023

Autor

Stefan Wundrak

Stefan Wundrak

Head of European Research, Strategic Insights

Nuveen Real Estate

Blogbeitrag

Zeitenwende im europäischen Immobiliensektor

Das Jahr 2023 könnte sich als Spitzenjahrgang für Immobilieninvestoren erweisen und zu einem der attraktivsten Jahre seit den Turbulenzen im Zuge der globalen Finanzkrise und der Eurokrise werden. An mehreren Stellen wachsen die Stressfaktoren, die den seit sieben Jahren anhaltenden Verkäufermarkt in einen Käufermarkt umkehren werden. Die Preiskorrektur ist bereits sichtbar. Seit 2021 sind die Anfangsrenditen um 50 bis 75 Basispunkte gestiegen und wird erwartet, dass sie sich im Laufe des kommenden Jahres um weitere 25 bis 75 Basispunkte erhöhen.

Die Vermietungsmärkte werden infolge der sich anbahnenden Rezession unter Druck geraten. Allerdings dürfte dies nicht annährend die Dimensionen aus den Jahren nach der globalen Finanzkrise erreichen. Projektentwickler haben dieses Mal eine deutlich stärkere Angebotsdisziplin bewiesen. Mit Strategien, die auf die attraktivsten Standorte und Nutzungsarten in Europa ausgerichtet sind, können Investoren Kurs halten. Die Investitionen werden von langfristigen technologischen und demografischen Megatrends angetrieben, die weder von der Zinswende noch von der Rezession beeinträchtigt werden sollten.

Seit dem Höchststand der europäischen Investitionsmärkte im Januar 2022 sind die Inflationsraten infolge der Pandemie, der überhitzten US-Konjunktur sowie der Energiekrise kräftig gestiegen. Die Zentralbanken haben daraufhin das seit fast einem Jahrzehnt herrschende Rekord-Zinstief im Eiltempo angehoben. Die hohe Inflation, die schmerzhaften Preissteigerungen bei fossilen Brennstoffen und weitere Zinsschritte könnten somit zu Rezessionen in nahezu allen europäischen Ländern führen.

Anleger können sich dabei auf attraktive zwölf bis 15 Monaten für Neuanlagen freuen. Die seit Anfang 2022 andauernden Veränderungen im Markt kommen einer vollständigen Neuordnung des Umfelds gleich, in dem sie sich seit dem Abflauen der Eurokrise bewegt hatten. Zwischen 2016 und Anfang 2021 lagen die fünfjährigen Euro-Swaps im Schnitt bei zwei Basispunkten, ehe sie bis November 2022 sprunghaft auf 300 Basispunkte anstiegen. Es bauen sich finanzielle Spannungen auf, während Immobilien-Aktienindizes sowie Finanzierungskosten darauf hindeuten, dass viele Investoren unter Zugzwang geraten könnten. Denn die Flut der extrem niedrigen Zinsen hat alle Boote schwimmen lassen, auch solche, die nicht seetüchtig waren. Im letzten Konjunkturabschwung kamen Zinssenkungen der Notenbanken den Investoren zu Hilfe. Das wird jetzt wahrscheinlich nicht der Fall sein. Vielmehr werden sich Eigenkapitalinvestoren künftig in einer gestärkten Position befinden, um attraktive Objekte zu ihren Bedingungen auszuwählen.

Die Wertverluste könnten sich ausgehend von historisch niedrigen Renditen als drastisch erweisen. Ein Preisrückgang von 20 bis 50 Prozent ist möglich – Bewertungen sind weniger volatil – je nach lokalen Marktgegebenheiten, Fundamentaldaten des Sektors und der Objektqualität. Im oberen Bereich der Risikokurve, zum Beispiel bei Projektentwicklungen oder Objekten mit problematischen ESG-Aspekten, wird die Korrektur deutlich gravierender ausfallen als am risikoarmen Ende des Spektrums von Spitzenobjekten mit langfristigen Mietverträgen.

Das günstige Zeitfenster könnte sich jedoch schnell wieder schließen. Europa steht vor demografischen Herausforderungen, die den Kontinent mittelfristig bei vergleichsweise schwachen Wirtschaftswachstumsraten und damit historisch niedrigen Zinsen verharren lassen werden. Die Phase hoher Zinsen dürfte daher nur von kurzer Dauer sein und bereits im Jahr 2024 wieder langsam abklingen. Folglich sollten auch die höheren Immobilienanfangsrenditen nur eine vorübergehende Erscheinung sein.

Diese zuversichtliche Einschätzung stützt sich auf die Erwartung einer verhältnismäßig milden Rezession, zumal sich die europäische Wirtschaft in einer starken Ausgangslage befindet. Die Arbeitslosenquote liegt auf einem Rekordtief, es herrscht ein Investitionsboom bei der Energieversorgung und die Einführung einer Vielzahl technologischer Innovationen steht kurz bevor. Damit dürften sich die tatsächlichen Marktspannungen auf die kommenden zwölf bis 15 Monate beschränken. Bärenmärkte im Immobiliensektor sind in der Regel von kurzer Dauer, fallen dafür oftmals heftig aus. Zwar ist nach einer Beruhigung des Marktes ab 2024 nicht mit einem erneuten Preisanstieg auf die Höchststände aus dem Jahr 2021 zu rechnen. Allerdings dürften sich die Preise nach dem „Markt-Reset“ gut erholen.

Wie bei allen Assetklassen stehen auch Immobilien schwierige Zeiten bevor. Trotzdem steuern die Märkte nicht auf einen dauerhaften Zusammenbruch zu, und nichts deutet darauf hin, dass sich Anleger lange von Immobilien abwenden werden.

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