Das Quartier: Zwischen zyklischem Gegenwind und strukturellem Rückenwind

Trotz zahlreicher Herausforderungen bleiben Stadtquartiere eine attraktive Anlage für langfristig denkende und auf Income orientierte Anleger. Dies liegt an ihrer Affinität zu Megatrends.

Stadtquartiere und Quartiersentwicklungen befinden sich aus Investmentsicht in einer vielschichtigen Situation. Das tendenziell großvolumige und komplexe Konzept der Quartiere war von der Zinswende und der damit einhergehenden Zurückhaltung der Investoren besonders stark getroffen. Wurden 2020 und 2021 jeweils noch über 120 Stadtquartiere beziehungsweise Quartiersentwicklungen gehandelt, waren es 2023 nur noch 30. Neben der Größe der Quartiere lag dies paradoxer Weise oft an dem gemischt genutzten Charakter – die meisten Quartiere enthalten zu einem bedeutenden Teil Büroflächen, die im vergangenen Jahr nicht im Fokus der Anleger waren.

Mittelfristig dürfte die Investmentnachfrage nach gemischt genutzten Quartieren hingegen wieder erstarken. Denn genau die Nutzungsmischung führt zu mehr Urbanität und zu wechselseitigen Synergien. Sie stärkt damit die Mieternachfrage, also die Income-Seite des Investments. Gleichzeitig bieten gemischt genutzte Quartiere eine gewisse sektorale Risikodiversifizierung auf Objektebene, da der Cashflow in sich diversifiziert ist.

Heterogenität und Konzeptvielfalt

Die Quartierslandschaft ist ausgesprochen heterogen. Hierzulande gibt es sechs dominante Quartierstypen, die sich in Form, Größe und Nutzung unterscheiden. So gibt es neben traditionellen Quartieren auch Klein- und Megaquartiere, kommerzielle und Wohnquartiere sowie die Sonderform des vertikalen Quartiers.

Eine Gemeinsamkeit der Quartiere ist hingegen, dass es sich um ganzheitlich konzipierte Ensembles mit abgestimmten Nutzungsmischungen handelt. Die Hauptnutzungen sind dabei Wohnen, Büro und Handel, die von weiteren kommerziellen, sozialen und kulturellen Nutzungen komplettiert werden. Quartiere sollten dabei ein Begegnungsraum sein, offen und inklusiv. Denn nur so kann Urbanität geschaffen werden, die letztendlich auch den Reiz für Nutzer und Mieter ausmacht. Nachhaltig gedachte und clever konzipierte Quartiere sind dann mehr als die Summe der einzelnen Teile.

Die Verschiedenartigkeit der Quartierstypen bringt unterschiedlich Ansprüche an die Lage mit sich. So spielt bei kleineren Projekten die Mikrolage, also die Einbindung in das direkte Umfeld, eine wichtige Rolle. Je größer und raumprägender das Quartier, desto weniger relevant wird die Mikrolage, da das Quartier seine „eigene Lage“ schafft. Gewerbliche und vertikale Quartiere, die stark durch Büronutzung geprägt sind, erfordern dagegen sowohl einen starken Mikro- als auch einen starken Makrostandort, also insgesamt eine gute Stadtqualität.

Megatrends – der langfristige Treiber

Stadtquartiere sind ausgesprochen Megatrend-affine beziehungsweise sogar Megatrend-getriebene Projekte. Mobilität, Urbanität, New Work, Silver Society, Konnektivität oder Neo-Ökologie sind Megatrends, die vom deutschen Zukunftsinstitut identifiziert wurden. Diese sind sehr oft inhärente Merkmale von Quartierskonzepten. Dementsprechend werden sie bereits früh in der Konzeption berücksichtigt oder sogar fokussiert. So punkten viele Quartiere mit eigenen (nachhaltigen) Mobilitätskonzepten, setzen auf vielschichtige Wohnungskonzepte (Silver Living, Student Housing, klassisches Wohnen) und etablieren Co-Working-Raumkonzepte.

Aus der Anlageperspektive ist die Megatrend-Affinität der Quartiere ein äußerst wichtiger Faktor für langfristig orientierte Investoren, die über den Zyklus und über Excel-Berechnungen hinaus denken. Denn sie stärkt die langfristige Ertragssicherheit einer Investition im aktuellen Umfeld makroökonomischer und gesellschaftlicher Umwälzungen und Verwerfungen. So wird eine gute Grundlage dafür geschaffen, dass eine Investition auch in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren noch marktfähig und attraktiv ist. Als Anlageklasse sind Stadtquartiere daher sehr gut positioniert, um in nachhaltig aufgestellten, vor allem institutionellen und ausreichend großen Portfolios eine wichtige Rolle zu spielen.

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