ESG Vendor Due Diligence als Chance für den Verkauf

Während Due-Diligence-Prüfungen in der Regel im Vorfeld der Transaktion vom Käufer initiiert werden, erfolgt die Vendor Due Diligence auf Initiative des Verkäufers. Diese dient in erster Linie dazu, dem potenziellen Käufer proaktiv entscheidungsrelevante Informationen zur Verfügung zu stellen. Ziel ist es, Schwachstellen vor dem Kauf bzw. vor einer Buy-Side Due Diligence zu beseitigen oder Stärken hervorzuheben. Insbesondere ESG-Kriterien spielen eine immer wichtigere Rolle im Investitionsprozess, und die aktuelle Marktdynamik zeigt, dass sie auch bei Preisverhandlungen im Transaktionsgeschäft eine entscheidende Rolle spielen. Die Nachfrage nach erstklassigen Objekten steigt, was bedeutet, dass veraltete Assets einem erhöhten Risiko an geringer Liquidität oder größeren Abwertungen ausgesetzt sind. Diese Entwicklung wird durch die derzeit laufende Überprüfung der Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) weiter verstärkt. Die EPBD setzt als Ziel, dass bis 2050 75 % der Gebäude modernisiert werden müssen, was sowohl für Länder als auch für Investoren erhebliche Kosten mit sich bringt. Letztlich sollen bis 2050 alle europäischen Gebäude emissionsfrei gestaltet werden. Demnach laufen Objekte Gefahr, die die erforderlichen Standards nicht erfüllen, abgewertet zu werden. Daraus ergibt sich die Frage wie die Verkaufsplanung eines Assets oder Portfolios insbesondere auf ESG-Belange vorbereitet werden sollte, um somit das Risiko einer Neubewertung zu begrenzen.

Stichwort: Transparenz

Künftige Käufer spielen ihre Verhandlungsmacht dort aus, wo es an Performance- Monitoring fehlt, was oft zu viel Raum für Ungewissheit lässt und somit das Risikobudget auf der Käuferseite maximiert. Verkäufer sollten daher ihr Portfolio und die jeweils relevanten Immobilien einem transparenten Health Check unterziehen. Dazu gehört eine Marktanalyse und die Berücksichtigung der spezifischen ESG-Erwartungen potenzieller Käufer sowie die Einführung eines Audit-Prozesses zur Beurteilung dieser Leistungsziele. Anzumerken ist hier, dass der Verkäufer die unterschiedlichen Interessen der potenziellen Käufer berücksichtigen und bestimmte Parameter entsprechend anpassen muss. In der Regel müssen die Auswirkungen regionaler Gesetze, wie z.B. das MEES in Großbritannien, Decret Tertiaire in Frankreich oder das kürzlich angepasste GEG in Deutschland, die Klassifizierung nach der EU-Taxo nomie, die Einhaltung von Net-Zero Richtlinien sowie Zertifizierungen und Datenerfassung, um bestimmte Teile der GRESB-Einreichung vorwegzunehmen. Dieses Vorgehen bietet zwei konkrete Vorteile: Erstens ermöglicht es Stärken des Objekts bzw. Portfolios hervorzuheben und es optimal für den Verkauf zu positionieren. Zweitens stellt das Engagement während des QA-Prozesses sichert, dass die Due-Diligence-Prüfung des Käufers auf möglichst vielen Fakten zur ESG-Performance gestützt wird. Wenn das Objekt im Hinblick auf die Ziele des Käufers nicht gut abschneidet, ermöglicht der Vendor Due-Diligence- Prozess die Offenlegung einer Verbesserungsstrategie mit konkreten Maßnahmenplänen für das Objekt und kann mögliche Argumente für eine Preissenkung vorab berücksichtigen. So lässt sich sicherzustellen, dass die Preisanpassung durch die Einschätzung des Verkäufers und nicht durch eine aggressive Budgetplanung des Käufers bestimmt wird.

Bei der Planung von Asset- oder Portfolioverkäufen ist es außerdem ratsam, sicherzustellen, dass der Fonds über eine explizite ESG-Strategie verfügt. Eine Vendor Due-Diligence bietet die Möglichkeit, eine Zusammenfassung der bisher erreichten ESG-Fortschritte, Ziele und Aktionspläne vorzulegen und somit Käufern ein klares Indiz hinsichtlich der Stärken und zukünftigen Chancen des Unternehmens zu vermitteln.

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