Fachmarktzentren - Potenziale für Investoren!

12/01/2022

Autor

Thomas Thein

Leiter Fund Advisory & Research

GRR Real Estate Management GmbH

Blogbeitrag

Lange waren Fachmarktzentren (FMZ) bei institutionellen Investoren wenig populär und allenfalls ein Nischenprodukt in der Kapitalanlage. Die Fachmarktbetreiber taten wenig dazu, bei Anlegern und Konsumenten unter architektonischen und konzeptionellen Gesichtspunkten Begeisterung auszulösen – zu schmucklos und funktional waren Gebäude und Erscheinungsbild. Branchenübergreifend wurden jedoch in den letzten zehn Jahren große Modernisierungswellen gestartet und Milliarden Euro investiert. Allen voran der Lebensmitteleinzelhandel, oftmals Anker größerer FMZ, hat dafür große Budgets bereitgestellt.

Nachdem sich die Branche „aufgehübscht“ hatte, war in den letzten Jahren auch am Investmentmarkt ein signifikanter Bedeutungswachs von Nahversorgungsimmobilien erkennbar. Genau beziffern lässt sich diese Entwicklung am Transaktionsvolumen von Fachmärkten, FMZ und Supermärkten, das im Jahr 2021 bei knapp 5,0 Mrd Euro lag (s. Abb 1). Gegenüber 2018 entspricht dies einem Anstieg um 40 %.

Nahvesorgungsimmobilien haben in der Vergangenheit als Anlageprodukt überzeugt, da sie langfristige und auch in Krisenzeiten stabile Miet-Cash-Flows liefern. Sie sind bundesweit verfügbar und jederzeit leicht fungibel. Zudem weisen sie eine große Online-Resilienz auf. Zwar nimmt auch der Online-Handel mit Lebensmitteln zu, bleibt aber wegen der flächendeckenden Verfügbarkeit von stationären Angeboten mit mehr als 35.000 Lebensmittelmärkten in Deutschland weit hinter der Entwicklung anderer Länder zurück. Dazu führen die hohen Kosten der Expansion bei kleiner Marge dazu, dass viele Marktteilnehmer schnell wieder aufgeben. Auf Sicht begrenzen logistische Herausforderungen das Wachstum und lassen den Sprung über Ballungsräume hinaus nur schwer zu.

Neben den langlaufenden, äußerst robusten Mietverhältnissen ist das Baurecht von Fachmarktstandorten der wesentliche Werttreiber. Es ist sicher, dass bestehende Baurechte nicht mehr duplizierbar sind. Ganz im Gegenteil, wer einen Fachmarktstandort in guter Lage mit einem entsprechenden Baurecht im Portfolio hat, kann sich glücklich schätzen. Diese Objekte bieten Zukunftspotenziale, da neue Werte geschaffen werden können. Damit verbunden sind oft bauliche Veränderungen der Immobilie: Erweiterungs-/Umbaumaßnahmen unterschiedlichsten Maßstabs bis hin zu Abriss/Neubau. Neben den klassischen Erweiterungsmaßnahmen oder neuen Flächenaufteilungen haben insbesondere Fachmarktstandorte in integrierten Lagen das Potential, Obergeschosse für weitere Nutzungen (u.a. Wohnen, Büro, Freizeit) zu schaffen oder durch andere Formen der Nachverdichtung das vorhandene Grundstück intensiver zu nutzen.

Die Umsetzung eines solchen Value Add Projekts verlangt bestimmte Rahmenbedingungen. An dieser Stelle lässt sich der Bogen zum derzeit Topthema „ESG“ schlagen. Ein Element des sogenannten Green Deals der EU-Kommission ist die Offenlegungsverordnung (Verordnung (EU) 2019/2088) vom 27. November 2019, in der die nachhaltigkeitsbezogenen Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor festgeschrieben sind. Ein weiterer Baustein des Green Deals ist die Taxonomieverordnung vom 18.06.2020 (Verordnung (EU) 2020/852), die zur Einrichtung eines Rahmens zur Erleichterung nachhaltiger Investitionen beitragen soll. Dabei wurde das Klassifikationssystem zur Beurteilung ökologisch nachhaltiger Wirtschaftstätigkeiten in Investmentanlagen, Portfolios und Geschäftsbereichen in die Offenlegungs-Verordnung integriert. Ziel ist es durch die Verordnung Europa bis maximal 2050 zum ersten klimaneutralen Kontinent zu machen. Es liegt auf der Hand, dass dieses Ziel in jetzt neu angegangene Immobilienprojekte direkt einwirkt.

Fachmarktimmobilien bieten viele verschiedene Ansätze zur Implementierung von ESG-Strategien: Die Umstellung auf regenerative Energiequellen verbessert die CO2-Bilanz, dies gelingt am Besten im Schulterschluss mit den Mietern. So bietet alleine die Anzahl von mehreren tausend Fachmarktstandorten die Chance, Ladeinfrastruktur und Photovoltaikanlagen zur ökologischen Stromerzeugung in großem Maßstab zu entwickeln. Durch ihre oft gute Verkehrsanbindung, genügend Stellplätze sowie attraktive Verweilmöglichkeiten stellen sie die idealen Standorte für öffentliche Ladepunkte dar. Die oftmals als „Flachmänner“ titulierten Objekte erweisen sich für das Aufbringen von Photovoltaikanlagen als prädestiniert, wenn auch die statischen Voraussetzungen genau geprüft werden müssen. Je nach Ausgestaltung der Verträge sind hier für den Eigentümer auch attraktive Zusatzerträge möglich.

Sowohl unter ökonomischen als auch ökologischen Gesichtspunkten bieten Fachmarktimmobilien für Investoren neben stabilen Miet-Cashflows eine Reihe von Ansatzpunkten, um auch für die Zukunft Werte zu schaffen und den CO₂-Fußabdruck des eigenen Anlageportfolios zu reduzieren.

Informationen zu den Abbildungen

Abb. 1: Quelle: CBRE
Abb. 2: Quelle: Statista, behv. eigene Darstellung