Immobilienkredite in herausfordernden Zeiten

Während in der Vergangenheit der Renditeaufschlag von Immobilienkrediten gegenüber Investitionen in Anleihen im Vordergrund stand, rücken mit Blick auf die relative Attraktivität der Anlageklasse nun Risikoaspekte durch das veränderte Marktumfeld in den Fokus.

Zweistellige Inflationsraten in Europa, steigende Zinsen sowie eine befürchtete Rezession bestimmen, neben weiterhin bestehenden Unsicherheiten durch den Krieg in der Ukraine und Unterbrechungen von Lieferketten, nach wie vor die Schlagzeilen und zählen zu den Hauptgründen für die erhebliche Volatilität an den Finanzmärkten. Der damit einhergehende Anstieg der Renditen am Anleihenmarkt hat weitreichende Folgen für Immobilienkredite, insbesondere in Bezug auf das Renditepotenzial und die Kreditrisiken, und wirkt sich auf den ersten Blick negativ auf die relative Attraktivität dieser Anlageklasse aus.

Zwar befindet sich der Immobilienmarkt auf der einen Seite derzeit in einer guten Verfassung auf Grund positiver Fundamentaldaten und einer zumindest teilweisen Mietindexierung, doch geraten die Immobilienwerte durch steigende Renditen / „Cap Rates“ zunehmend unter Druck, was zu erhöhten Risiken für Kreditgeber in den nächsten Monaten führen dürfte.

Auf der anderen Seite hat sich das Renditepotenzial durch den Anstieg der Euribor-Kuve / der „Swap Rates“ deutlich erhöht. So lassen sich im derzeitigen Marktumfeld mit Immobilienkrediten mittlerweile Renditen von rund 5 % bzw. 8 % bei erstrangigen („Senior“) bzw. nachrangigen („Junior“) Darlehen erzielen, die durch qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen besichert sind („Core“ / „Core+“). Darüber hinaus ist zu beobachten, dass die Kreditgeber zunehmend vorsichtiger werden, sodass sich der Auslauf / „LTV“, den „Senior“ und „Junior“ Darlehensgeber bereit sind zu vergeben, reduziert hat.

Da sich der Investitionsmarkt in den nächsten Monaten weiter abschwächen dürfte, wird es am Kreditmarkt kurzfristig weniger Möglichkeiten für neue Ankaufsfinanzierungen geben, wodurch sich der Fokus der Kreditgeber auf Refinanzierungsmöglichkeiten verlagern dürfte, ein Trend, der durch eine potenzielle Zunahme von „Covenant“-Verletzungen noch verstärkt werden könnte. Während bei Refinanzierungen der Immobilienwert durch Schätzungen von Gutachtern bestimmt wird, wird der Wert / Preis bei Ankaufsfinanzierungen durch den freien Markt bestimmt. Ein weitreichendes Verständnis für den „wahren“ Immobilienwert ist daher besonders wichtig für Investmentmanager, um eine adäquate Einschätzung der Kreditrisiken vornehmen und Kreditverträge angemessen strukturieren zu können, um so zukünftige Kreditverluste zu minimieren.

Für Investoren empfiehlt es sich daher, einen Investmentmanager auszuwählen, der die Ressourcen und das Know-how hat, um am Primärmarkt Kredite zu „sourcen“, diese entsprechend zu gestalten und gegebenenfalls zu restrukturieren. Außerdem dürfte es in diesem Zusammenhang besonders vorteilhaft sein, wenn der Investmentmanager über zusätzliche Expertise und Markteinblicke durch eine Immobilien-Direktinvestment-Plattform verfügt.