Luxemburger Immobilienfonds - richtig investieren!

Speziell deutsche institutionelle Immobilienanleger stellen immer wieder die Frage, ob neben dem deutschen Immobilienspezialfonds nach KAGB auch eine Anlage in Luxemburger Immobilienfonds sinnvoll ist. Die zwei großen Rechtsrahmen stehen seit vielen Jahren im Wettbewerb. Dabei hatten zu Beginn die Luxemburger Fonds vor allem dank flexibleren Regulierungen und der sehr raschen Genehmigungspraxis über viele Jahre die Nase vor.

Die deutsche Finanzaufsicht und der Gesetzgeber haben allerdings nachgebessert. So sind inzwischen die Genehmigungszeiten fast gleichauf und auch die Möglichkeiten zur konkreten Ausgestaltung fast vergleichbar. Ein Unterschied bleibt aber, die Luxemburger Fonds-Strukturierungsmöglichkeiten bieten nach wie vor steuerliche Gestaltungsfreiheiten. Das gilt allerdings nicht uneingeschränkt und neben vielen Fallstricken sind auch andere Vor- und Nachteile zu beachten. Die Frage ist: Welche Luxemburger Fondskonstruktion ist die richtige?

Grundsätzlich gibt es vor allem zwei Alternativen. Die erste Möglichkeit wird oft von deutschen Anlegern gewählt, weil sie recht nahe an die Vorstellungen eines deutschen Immobilienspezialfonds kommt: Eine Fondsgesellschaft, die direkt alle Objekte unmittelbar über die S.C.S. hält. Diese scheinbar einfache Struktur bietet in der Regel wenig Flexibilität und die Gefahr der sogenannten steuerlichen Infizierung ist hoch. Denn die Oberleitung der Fondsgesellschaft muss sich zwingend, auch und gerade operativ in Luxemburg befinden. Alle rechtgeschäftlichen Entscheidungen müssen organisatorisch und wirtschaftlich in Luxemburg stattfinden.

Bei der zweiten Variante werden die in Deutschland befindlichen Immobilien über mehrere in Deutschland belegene Objektgesellschaften in Form von GmbH & Co. KG´s durch eine Luxemburger S.C.S. gehalten. Sofern die Objektgesellschaften lediglich Mieteinnahmen erzielen und nur bis zu 3 Immobilien je GmbH & Co. KG aufweisen, ergibt sich eine Gewerbesteuerfreiheit, weil es keinen stehenden Gewerbebetrieb beziehungsweise keine Betriebsstätte in Deutschland gibt. Wichtig ist hier der Ausschluss des gewerblichen Grundstückshandels.

Der institutionelle Investor hält dabei in der Regel über die Luxemburger S.C.S. als Kommanditist 99,9 Prozent an den deutschen GmbH & Co. KG´s, während die eigentliche Fondsverwaltungsgesellschaft in der Luxemburger Form der deutschen GmbH, der S.à r.l., als geschäftsführender Kommanditist den Rest an den deutschen Objektgesellschaften hält.

Vorteilhaft ist bei dieser Variante insbesondere die Abschirmwirkung der einzelnen Objektgesellschaft. Das ist von besonderer Bedeutung bei Portfoliokäufen, wenn weniger attraktive Objekte einzeln oder im Paket wieder abgestoßen werden sollen. Insgesamt bleibt hier neben steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten vor allem der hohe Grad der Flexibilität augenfällig, wenn auch die Struktur aufwendiger erscheint, die Strukturkosten sind es nicht zwingend. In Summe kann durch die deutschen Objektgesellschaften in der Regel auch das Management ohne steuerliche Nachteile in Deutschland umgesetzt werden.