Europa: attraktive Chancen für Real Estate Debt

14.11.2022

Autor

Andrew Radkiewicz

Andrew Radkiewicz

Global Head of Private Debt Strategy and Investor Solutions

PGIM Real Estate

Blogbeitrag

Europa: attraktive Chancen für Real Estate Debt

Die neuen Basel-III-Standards verpflichten europäische Banken zu einer weiteren Reduzierung ihrer Bilanzen. Dies führt zu einer Finanzierungslücke von geschätzten 125 Mrd. Euro – mit Tendenz nach oben. Immobilienkreditfonds sind jedoch gut positioniert, um in Europas Markt für gewerbliche Immobilienkredite vorzudringen – ein Bereich, der 1,8 Billionen Euro schwer ist.

Vorreiter Großbritannien

Im Gegensatz zu den USA, wo alternative Kreditgeber etwa die Hälfte des Marktes für gewerbliche Immobilienkredite ausmachen, sind in Europa institutionelle Anleger nur in einem geringen Maße in dieser Anlageklasse aktiv. So machen alternative Kreditgeber nur 10 % des europäischen Marktes für gewerbliche Immobilienkredite aus.

In den nächsten zehn Jahren wird sich dies jedoch ändern. In Europa findet der Wandel hin zu alternativen Kreditgebern in einem unterschiedlichen Tempo statt. Dabei ist die treibende Kraft seit der globalen Finanzkrise Großbritannien, dort verbuchten alternative Kreditgeber im Jahr 2021 etwa 25 % der gesamten Kreditvergabe. In Deutschland wiederum haben Banken erst kürzlich damit begonnen, sich aus dem Markt zurückzuziehen, was auf den wachsenden Druck durch die Aufsichtsbehörden zurückzuführen ist.

Europas ehrgeizige Dekarbonisierungsziele

Die Nachfrage der Mieter hat sich in den letzten Jahren massiv zugunsten von hochwertigen und nachhaltigen Gebäuden verschoben, während der Großteil des vorhandenen Immobilienbestands veraltet ist und die steigenden Energieeffizienzstandards nicht erfüllt.

Europa ist mit seinen ehrgeizigen Dekarbonisierungszielen im Rahmen des „Green Deal“ bei den ESG-Vorschriften weltweit führend. Das führt dazu, dass in der Unternehmens- und Immobilienwelt ein grundlegender Kurswechsel stattfindet. Etwa 30-40 % der Immobilieninvestoren, sowohl auf der Eigen- als auch auf der Fremdkapitalseite, achten genau auf die Langlebigkeit von Immobilien und scheuen sich, Fonds in Betracht zu ziehen, die keine ESG-Faktoren einbeziehen.

Steigende Nachfrage im privaten Mietwohnungssektor

Im derzeitigen Umfeld steigender Zinsen ist eine weitere Zunahme alternativer Immobilienfinanzierungsinstrumente möglich, da höhere Zinssätze auch höhere Renditen für Fondsanleger bedeuten. In Europa ist der Großteil der Darlehen an gewerbliche Kreditnehmer variabel verzinst und steigt mit dem Markt – somit ist diese Strategie gut geeignet, um Zinsänderungen mitzuverfolgen.

Auch bietet der Bereich Real Estate Debt die Möglichkeit einer positive Kreditmigration. Da Immobilienfinanzierungen durch mehrere Objekte und Mieter besichert sind, gibt es die Option, diese Immobilien aktiv zu verwalten, um die Gesamtmieteinnahmen zu steigern. Für die Kreditgeber besteht der Vorteil darin, dass die Schuldendienstdeckung steigt und der Beleihungswert während der Laufzeit des Kredits sinkt, wodurch das Ausstiegsrisiko gemindert wird. Dies ist vor allem in den Sektoren zu beobachten, die eine stärkere Performance aufweisen.

Derweil treiben in vielen Ländern die demografische Entwicklung und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage das Wachstum des privaten Mietwohnungssektors voran. Das Spektrum reicht dabei von Studentenwohnungen über Mietwohnungen bis hin zum Wohnen im Alter. Strengere Energieeffizienzstandards verstärken die Nachfrage nach umweltfreundlicheren, nachhaltigen Gebäuden, während sich die Banken aufgrund der hohen regulatorischen Kapitalkosten aus der Finanzierung von Renovierungen und Entwicklungen zurückziehen.

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