Immobilienperlen – wo finden?
Autor
Nino Nowack
Blogbeitrag
Viele Investoren haben Core-Immobilien im Mittelpunkt ihrer Neuinvestitionen. Doch der Markt wandelt sich angesichts der enormen Immobiliennachfrage und nicht immer zum Besseren. Die Top-Lagen werden einfach zu teuer und man begründet die höheren Preise mit einer vergleichsweise stabileren Entwicklung. Dabei stellt sich die Frage bei vermeintlichen Core-Immobilien, ob auch das Risiko zu überhöhten Preisen einzukaufen entsprechend berücksichtigt wird.
Eine Alternative zum oft überteuerten Einkauf ist ein selektiver und chancenorientierter Einkauf. Oft finden sich gerade abseits der begehrten Top-Lagen Immobilien, die lieblos verwaltet werden oder auch einfach sanierungs- beziehungsweise revitalisierungsbedürftig sind. Bei solchen Objekten können erhebliche Qualitätsverbesserungen und damit eine stabile Ertragslage erzielt werden.
Beginnt man mit der Lagebetrachtung, so gibt es nicht nur in der Provinz unentdeckte Perlen. Auch in den Großstädten existieren weiter Objekte mit Potential. Meist geht allerdings ohne ein persönliches Netzwerk, insbesondere direkt zu den Eigentümern und eher kleineren lokalen Maklern, wenig. Das gilt insbesondere für Objekte in kleineren Städten. Ein Erfolgsfaktor ist neben einer umfangreichen Manage-to-Core-Strategie die Sanierung. Spätestens hier wird die Investition anspruchsvoll.
Sanierungen und Revitalisierungen sind kein einfaches Geschäft. Man braucht zuverlässige, gute Partner aus den Bereichen der Planung und der ausführenden Handwerksbetriebe. Dabei sind die Handwerksbetriebe nicht nur komplett ausgelastet, sondern oft genug nicht in der Lage die nötige Termin- und Qualitätstreue zu gewährleisten. Die Preissteigerungen für die Bauleistungen sowie die Materialkosten sind erheblich und machen die Kalkulation ebenfalls nicht einfach. Mit den richtigen Partnern ist auch eine Bauzeit von meist zwei Jahren und mit einem Puffer auch kaufmännisch zu den angestrebten Zielen erfolgreich abzuschließen.
Auch heute sind als Lohn der Arbeit bei umfangreichen Sanierungen nachhaltige Erträge über viele Jahre erzielbar. Wichtig ist bei diesem zugegeben arbeitsaufwendigeren Weg eine stets vorausschauende, detaillierte Planung und enge Bauüberwachung der Arbeiten vor Ort. Im Wohnbereich ist zusätzlich eine intensive Kommunikation und zum Teil Überzeugung der Bestandsmieter erforderlich. Schließlich geht es bei den Nutzern nicht um irgendeine Bürofläche, sondern deren Lebensmittelpunkt. Deshalb müssen die zum Teil großen Bedenken und Ängste gehört und im Bau berücksichtigt werden.
Die Sanierung von Wohnimmobilien umfasst in der Regel den Einbau eines energieeffizienten Heizsystems und die Dämmung der Fassaden, Einbau neuer Fenster und Sanierung der Treppenhäuser. Je nach Erfordernis kommen Badsanierungen und gegebenenfalls Strangsanierungen hinzu. Die Risikoseite sollte man jedoch nicht unbeachtet lassen. Es ist ein kleinteiliges Geschäft, das beherrscht werden will und man kommt gerade um das zeitintensive und zugleich nachvollziehbare Auseinandersetzen mit den Sorgen und Wünschen der Mieter nicht herum.
Hinzu kommt noch das Thema ESG, welches auch für Wohnungsportfolien in C-Städten gilt. Ohne die Nutzung der staatlichen Fördermaßnahmen ist eine Sanierung kaufmännisch gar nicht möglich. Deshalb steht auch die Zusammenarbeit mit den Ämtern und fachkundigen Energieberatern im Vordergrund.
Neben Wohnimmobilien eignen sich speziell auch ehemalige Hotels oder Pflegeimmobilien für nachhaltige und vielversprechende Umwandlungen in dringend benötigten Wohnraum. Dabei behalten Sanierungen im Vergleich zu reinem Manage-to-Core fast immer ein deutlich höheres Wertsteigerungspotential und das kann den Gesamterfolg in einem Immobilienportfolio nachhaltig erhöhen. Aus unserer Sicht ist es deshalb an der Zeit, Revitalisierungen den oft übertriebenen Risikocharakter zu nehmen, wenn man mit der nötigen Expertise und einem stärkeren Arbeitseinsatz überdurchschnittliche Erfolge erzielen möchte als mit Großimmobilien am Ku‘damm oder im Frankfurter Bankenviertel.