Darlehensgewährungen nach dem Fondsstandortgesetz

06/21/2021

Autor

Cüneyt Andac

Cüneyt Andac, LL.M. oec.

Rechtsanwalt

King & Spalding LLP

Blogbeitrag

Darlehensgewährungen an Immobiliengesellschaften nach dem Fondsstandortgesetz

Der Bundestag hat am 22. April 2021 den Gesetzesentwurf der Bundesregierung zum Fondsstandortgesetz in der vom Finanzausschuss geänderten Fassung angenommen und der Gesetzesentwurf wird nun dem Bundesrat zur Verabschiedung weitergeleitet. Das Fondsstandortgesetz enthielt bereits in seiner ursprünglichen Fassung erhebliche Erleichterungen für die Innenfinanzierung von Immobiliengesellschaften durch Gesellschafterdarlehen, die nun in der geänderten Fassung noch erweitert wurden.

Für Gesellschafterdarlehen an Immobiliengesellschaften von offenen Sondervermögen (Immobilienfonds) sind die Vorgaben von § 240 KAGB zu beachten. Hierbei war bisher unklar, wie sich die Norm auf mehrstöckige Beteiligungsstrukturen auswirkt. Bei Auslandsinvestitionen sind häufig Strukturen sinnvoll, in denen der Immobilienfonds eine 100 Prozent-Beteiligung an einer HoldCo hält, die ihrerseits (direkt oder indirekt) an einer PropCo beteiligt ist. In solchen Strukturen stellt sich die Frage, ob die Vergabe von Gesellschafterdarlehen an eine HoldCo zulässig ist, die selbst keine Immobilie hält. Obgleich der Wortlaut und Telos des § 240 KAGB und auch die Gesetzessystematik nicht die Unzulässigkeit begründen konnten, war die Beantwortung dieser Frage dennoch nicht unproblematisch. Grund war eine Anmerkung des Finanzausschusses des Bundestages im Gesetzgebungsverfahren zum Investmentänderungsgesetz 2007, wonach Gesellschafterdarlehen nur an Immobilien haltende Immobiliengesellschaften vergeben werden sollten. Dabei blieb bisher völlig unberücksichtigt, dass es offenkundig keinen Sinn ergibt, mehrstöckige Beteiligungsstrukturen einerseits sowie die Gewährung von Gesellschafterdarlehen an Immobiliengesellschaften andererseits zuzulassen, aber eine Kombination aus beiden zu unterbinden. Auch aus Anlegerschutzgesichtspunkten war nicht zu begründen, warum die Zurverfügungstellung von EK an eine HoldCo zulässig und die Gewährung eines Gesellschafterdarlehens unzulässig sein sollte.

Das Fondsstandortgesetz schafft nun in mehrfacher Hinsicht Klarheit. Zum einen wird geregelt, dass die Anlagegrenzen von § 240 Abs. 2 KAGB (Einzelobergrenze von 50 Prozent und Gesamtobergrenze von 25 Prozent) im Rahmen von Gesellschafterdarlehen an Immobiliengesellschaften, bei denen es sich um (unmittelbare oder mittelbare) 100 Prozent-Beteiligungen handelt, nicht zu beachten sind. Zum anderen wird ausdrücklich klargestellt, dass auch eine Darlehensvergabe an eine HoldCo, die selbst keine Immobilie hält, zulässig ist. Da die KVG als Alleingesellschafterin die Zügel in der Hand hat, wird richtigerweise darauf hingewiesen, dass das Risiko für die Anleger des Immobilienfonds nicht höher ist als bei anderen 100 Prozent-Beteiligungen. Zu beachten ist auch, dass zugleich erkannt wurde, dass das praktische Bedürfnis nach einer mittelbaren Beteiligung eines Immobilienfonds an einer Immobiliengesellschaft nicht nur im Ausland, sondern auch im Inland bestehen kann, so dass die entsprechende Einschränkung in § 234 Satz 1 Nr. 6 KAGB gestrichen wird.

Sobald die Beteiligung an der die Immobilie haltenden Immobiliengesellschaft nicht mehr 100 Prozent beträgt, finden automatisch die Anlagegrenzen nach § 240 Abs. 2 KAGB Anwendung. Wird die gesamte Beteiligung veräußert, muss das Gesellschafterdarlehen vor der Veräußerung vollständig zurückgeführt werden. Bei der HoldCo hingegen ist das Gesellschafterdarlehen bei jeder Verringerung der Beteiligung zuvor zurückzuführen.

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