Intelligente Zähler für nachhaltige Immobilien

07/27/2023

Autor

Ulrike Dreykluft

ESG-Managerin

Blogbeitrag

An der Implementierung und Umsetzung einer spezifischen ESG-Strategie für Immobilien führt kein Weg vorbei – das gilt für sämtliche Nutzungsarten. Aufgrund der Dringlichkeit durch den Klimawandel liegt hierbei der Fokus insbesondere auf einem CO₂-neutralen Betrieb, auch bekannt als „Net Zero“-Ziel, mit unterschiedlichen Zeithorizonten. Anhand des EU CRREM-Pfades kann der Zeitpunkt bestimmt werden, ab dem ein Gebäude eine Auswirkung von mehr als 1,5°C (bzw. 2°C) auf die Erderwärmung haben wird. Es steht daher die Frage im Raum, ab wann ein Gebäude auf Basis der aktuell vorliegenden Energie- und CO₂-Intensität „strandet“.

Spätestens wenn es darum geht den Stranding-Zeitpunkt zu ermitteln, steht ein Großteil der Gebäudeeigentümer und -betreiber in Deutschland vor der Herausforderung, geeignete Verbrauchsdaten zu liefern. Aktuell muss hierfür oftmals auf Schätzwerte zurückgegriffen werden, da insbesondere die Stromverbrauchsdaten der Mieter nicht vorliegen. Bevor also über tatsächliche Maßnahmenpläne wie die Umrüstung technischer Anlagen oder die Sanierung von Gebäudehüllen gesprochen werden kann, muss zunächst der Status Quo ermittelt werden. Hierfür stellt die Digitalisierung ein wichtiges Tool dar.

Eine realistische und vollumfängliche Verbrauchsdatenbasis lässt sich nur anhand eines ganzheitlich angelegten intelligenten Zählerkonzepts und -betriebs realisieren. Auch bei vielen Objekten mit neuerem Baujahr (nach 2010) ist dies aktuell noch nicht umgesetzt. Hier scheitert es oftmals an Faktoren wie einer veralteten (nicht angepasst an Nutzungsänderungen) oder falsch konzeptionierten Zählerstruktur (verhindert eine rechtssichere Abrechnung), einer veralteten Zählertechnik (nicht fernauslesbar) oder fehlendem Objektwissen bei Property und Facility Managern. Im Rahmen des Betriebs gibt es oft lückenhaftes Wissen darüber, welcher Zähler für welchen Nutzungsbereich misst. Besonders groß sind diese Informationslücken im Bereich des Submeterings. Da ein Großteil der Verbräuche durch den Mieter und Nutzer verursacht werden, kann dies problematisch sein.

Für eine transparente und vollständige Verbrauchsdatenerfassung ist daher eine intelligente Verbrauchsmessung über alle Versorgungsmedien hinweg (einschließlich Strom, Gas, Fernwärme, Wasser und Fernkälte) erforderlich. Auch Metering und Submetering sollten im gleichen System aufgesetzt werden, welches zudem die Nutzung von digitalen Zählern an ein Smart Meter Gateway zur rechtskonformen Fernauslesung nach Messstellenbetriebsgesetz miteinschließt. Die Implementierung eines ganzheitlichen Zählersystems aus einer Hand unterstützt die nachhaltige Lebenszyklusbetrachtung von Immobilien – unter Einbeziehung der folgenden Faktoren:

Umfassende Überprüfung und ggf. Anpassung der Zählerstruktur
Datenerfassung (Messdienstleistung und Messstellenbetrieb)
Rechtssichere Abrechnung (Heizkostenverteilrechnung auf Basis tatsächlicher Verbräuche)
Vollumfängliches Energiemonitoring

Durch ein derartiges vollumfängliches Smart Metering Konzept kann ein fundiertes Nachhaltigkeitsmanagement aufgesetzt werden, bei dem die Datenhoheit beim Gebäudeeigentümer liegt. Umso kleiner das Messintervall aufgesetzt ist, umso qualitativ hochwertiger können Energieverbräuche analysiert und optimiert werden. Neben dem Vorteil der digitalen Fernauslesung – wodurch die fehlerbehaftete Vor-Ort-Ablesung ersetzt wird – kann ein umfangreiches Smart Metering im Einklang mit einer intelligenten Gebäudeleittechnik („smart building“) zu einer maximalen Optimierung des Betriebs der technischen Anlagen führen. Das Minimieren der Verbräuche reduziert neben den CO₂-Emissionen auch die Betriebskosten und erhöht somit die Mieterzufriedenheit. Darüber hinaus haben neben der Gesamtbetrachtung des Gebäudes auch die Mieter die Möglichkeit, einen direkten Zugang zu ihren Verbrauchsdaten zu erhalten. Sie können somit ihre eigene CO₂-Bilanz verbessern und im ersten Schritt – ebenso wie der Gebäudeeigentümer – ihren Ist-Zustand ermitteln.

Durch das Bündelangebot im Messstellenbetriebsgesetz wird für Gebäudeeigentümer zwar die Möglichkeit geschaffen, über das Liegenschaftsmodell ein gebäudeübergreifendes Smart Metering System aufzubauen. Aufgrund der technischen Voraussetzungen ist dies aktuell jedoch ohne eine explizite Zustimmung der Mieter für den Submetering-Bereich noch nicht vollumfänglich möglich. Nutzer und Eigentümer müssen gemeinsam agieren, um zu einem ESG-konformen Betrieb der Immobilie beizutragen. Denn nur wer intelligent misst, kann ein Gebäude aktiv und nachhaltig managen, damit es langfristig nicht zu einem „stranded“ Asset wird.