Konversion als zweite Chance für den Bürobestand

In Zeiten wirtschaftlicher Unwägbarkeiten, steigender Kosten und akuter Grundstücksknappheit stellen Konversionen von Bestandsgebäuden eine zunehmend attraktive Chance für Investoren, Eigentümer und Bestandshalter dar. Denn ein Blick auf den zunehmenden Büroleerstand in den Top-7-Metropolen zeigt schnell: Hier liegt viel ungenutztes Potenzial. Laut einer Studie von JLL könnten die leerstehenden Büroflächen in den sieben größten deutschen Städten bis 2025 nahezu 20.000 neue Wohnungen ermöglichen, was etwa 40 Prozent des erwarteten zusätzlichen Wohnungsbedarfs in diesem Zeitraum deckt. Dieses Konversionspotenzial lässt sich aber auch auf Hotelkonzepte übertragen: Bürogebäude oder auch Fabriken in Hotels umzuwandeln, kann auch Kostenvorteile gegenüber einem Neubau mit sich bringen.

Ob und wie erfolgreich ein derartiges Projekt jedoch durchgesetzt werden kann, hängt von der entsprechenden Struktur des Gebäudes ab. Oft ergeben sich durch geschickte Flächenoptimierungen große Potenziale, durch die perspektivisch höhere Immobilienwerte und eine Belebung von verwaisten Flächen oder Quartieren erzielt werden können. In den meisten Fällen befinden sich Bestandsgebäude in bereits etablierten Standorten und zentralen Lagen – Standortvorteile, die ohne den Erwerb eines neuen Grundstücks genutzt werden und zu einer attraktiven Wertsteigerung führen können.

Gebäude als Materiallager

Die Integration von Nachhaltigkeitsaspekten wie Urban Mining – die Wiederverwendung von Materialien und die Minimierung von Bauabfällen – spielt eine zunehmend wichtige Rolle, vor allem auch oder gerade bei Konversionsprojekten. Dies hilft nicht nur, die CO2-Emissionen und den Rohstoffbedarf zu senken, sondern auch, den ökologischen Fußabdruck der Immobilienbranche zu reduzieren. Denn die Bau- und Immobilienbranche ist nicht nur für rund 30 bis 40 Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich, sondern erzeugt auch etwa 60 Prozent aller Abfälle. Dabei sind Bestandsgebäude die fast größten Rohstofflager, die wir zur Verfügung haben: 15 Milliarden Tonnen wertvoller Rohstoffe sind in Bestandsgebäuden gebunden. Worauf es ankommt, ist also eine intelligente Wiederverwertung von Materialien – Recycling statt Abriss. Dafür kommen auch immer häufiger sogenannte Ressourcenpässe zum Einsatz, die die verwendeten Materialien bereits zu Beginn des Lebenszyklus genauestens auf ihre Trennbarkeit, gebundenen Emissionen oder Kreislauffähigkeit detailliert aufführen. So kann die Nutzung bestehender Gebäudeinfrastrukturen im weiteren Lebenszyklus nicht nur den Bedarf an neuen Baustoffen minimieren, sondern im Zuge dessen auch erhebliche Kostenvorteile mit sich bringen.

Schluss mit verschenkten Flächenpotenzialen

Die architektonischen und infrastrukturellen Herausforderungen sind bei der Umnutzung zu einem Hotel nicht zu unterschätzen. Häufig erfordern solche Projekte umfangreiche Anpassungen, insbesondere in der Haustechnik und bei der Gebäudeinfrastruktur, wie etwa die Installation neuer Aufzüge oder die Anpassung von Fassaden und Fensterrastern, um den spezifischen Bedürfnissen der Hotelnutzung gerecht zu werden. Dennoch bieten Konversionen aus wirtschaftlicher Sicht die Möglichkeit, weniger attraktive Flächen neu zu positionieren und durch langfristige Mietverträge stabile Einnahmen zu sichern. Hotels können dabei Synergieeffekte mit anderen Nutzungsarten in gemischt genutzten Quartieren erzeugen, was die Attraktivität und Auslastung der Immobilie steigert. Gerade in Zeiten der Flächenknappheit sind Konversionen die ideale Möglichkeit, umgenutzte Flächen neu zu denken und zu nutzen. Darüber hinaus sind die rechtlichen und genehmigungsrechtlichen Aspekte hier oft weniger komplex als bei Neubauten, was den Weg zur Marktreife erheblich verkürzt. Dennoch ist eine sorgfältige Prüfung des Bestandes sowie lokaler Vorschriften und möglicher Denkmalschutzauflagen unerlässlich – nur so kann für den Einzelfall die bestmögliche Entscheidung getroffen werden.

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