Life Sciences & Tech Immobilien: Das Interesse der Investoren wächst

Life Sciences & Tech Immobilien gehören bei immer mehr internationalen Investoren zum festen Bestandteil der Portfolios. Dennoch befindet sich Deutschland in einer frühen Phase der Marktentwicklung. Die Zahl aller Transaktionen in diesem Segment lag inklusive der Grundstückskäufe kumuliert über die letzten sechs Jahre bei rund 2,3 Mrd. Euro. Damit liegt der Sektor regelmäßig in der Nische bei einem Marktanteil von einem Prozent und niedriger.

Das Angebot limitiert den Markt
Die Nachfrage hätte ein deutlich höheres Transaktionsvolumen zugelassen. Typisch für Spezialimmobilien in dieser frühen Entwicklungsphase wird die hohe nutzerseitige Wachstumsdynamik jedoch von Produktmangel limitiert. Einen hohen Anteil der Transaktionen machten in den letzten Jahren die Grundstückskäufe aus. Das deutet darauf hin, dass erst eine kleine Zahl spezialisierter Projektentwickler die Professionalisierung in diesem Segment vorantreibt und auf zukünftiges Wachstum setzt.

Diversifizierung der Portfolios steht im Vordergrund
Weshalb aber rückt diese Nutzungsklasse vor allem bei institutionellen Investoren stärker in den Fokus? Bei Life Sciences & Tech Immobilien handelt es sich um eine in Deutschland vergleichsweise neuartige Nutzungskategorie, die für die Diversifizierung des Immobilienportfolios attraktiv ist. Die Nutzerstruktur unterscheidet sich stark von „klassischen“ Nutzungsarten wie Büro oder Logistik und ist aufgrund des hohen Wachstumspotentials weniger stark von der konjunkturellen Entwicklung abhängig. Dies bietet Diversifikationspotential in einem Bestandsportfolio mit hoher Gewichtung in „klassischen“ Gewerbesektoren. Die steigende Nachfrage ruft zunehmend spezialisierte Projektentwickler und Investoren auf den Plan. Die Wachstumsdynamik der Branche, der Nachfrageüberhang und die hohe Bindung der Nutzer an ihre Flächen reduzieren das Risiko eines längeren Mietausfalls erheblich.

Lage und Gebäudequalität erhöhen Mietpotenziale
Zudem bringen die Standortwahl und die Gebäudequalität für Investoren umfangreiche Vorteile mit sich. Immobilien im Projektentwicklungs- und Neubaustatus zeichnen sich durch hohe ESG- und New Work-Konformität aus. Vielen Projekten wie den Berliner Entwicklungen FUHUB und HYBRICK, dem Life Science Center Gräfelfing bei München oder dem Innovationspark Mainz ist gemein, dass sie städtebaulich gut integriert und infrastrukturell bestens erschlossen sind.

Nutzer legen einen sehr großen Wert auf die Umfeldqualität, schätzen zudem Campus- oder Quartiersstrukturen. Oft lassen sich Life Sciences & Tech Immobilien nur in von innovativer Forschungslandschaft geprägten Städten realisieren. Damit sind die Standorte nicht ohne weiteres zu reproduzieren. Die Gebäude- und Standortqualität ermöglicht und erfordert ein deutlich höheres Mietniveau. Wegen des aktuellen Nischendaseins und des frühen Marktstadiums sind höhere Gesamtrenditen zu erwarten.

Shared Labs treiben den Markt an
Wie die Marktentwicklung in den USA zeigt, übernehmen zudem Shared Lab Spaces eine wichtige Katalysatorfunktion bei der Entwicklung von Life Sciences Objekten. Mit der Life Science Factory in Göttingen oder dem BioLab in Heidelberg stehen solche den Coworking Spaces ähnliche Konzepte erst am Anfang ihrer Marktausbreitung in Deutschland.

Mietflächen in Colabs können sich selbst äußerst kostensensible Start-ups mit geringer Kapitalausstattung leisten, da sie eine Angebotslücke im Segment unter 300 Quadartmetern schließen. Die langfristige Anmietung durch Shared Lab Spaces auf einem Teil der Fläche in Life Sciences Objekten sichern dem Projektentwickler oder Investor eine für die Finanzierung notwendige Vorvermietungsquote.

Life Sciences Immobilien – gekommen um zu bleiben?!
Sind Life Sciences & Tech Immobilien nun also ein kurzfristiges Trendthema oder eine langfristige Entwicklung? Die positiven Nachfragetrends und das Capital Raising der vergangenen Jahre lässt eine zunehmende Institutionalisierung für die Zukunft erwarten. Eine ähnliche Entwicklung war im Logistikmarkt in den frühen 2010er-Jahren zu beobachten, als fundamentale Nachfragetrends einen stetigen Anstieg der Investorenaktivitäten zur Folge hatten.

Eine alternde Gesellschaft, die Zunahme an Zivilisationskrankheiten, Digitalisierung und Klimawandel: All diese langfristigen Megatrends werden Forschung in Deutschland mittel- und langfristig stärker in den Fokus rücken. Und mit ihr Life Sciences & Tech Immobilien.

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