Life Sciences & Tech Immobilien: In Forschung investieren

Immobilien sind ein Abbild der Gesellschaft. Je nachdem, welche Bedarfe es innerhalb einer Bevölkerung gibt, schafft der Markt neue Angebote, die dann auch für Investoren spannende Opportunitäten bieten. So hat sich in den vergangenen Jahren ein Nutzungssegment in den Portfolios institutioneller Investoren etabliert: Life Sciences und Tech-Immobilien.

Immobilien der Megatrends

Damit gemeint sind Immobilien, die zur Forschung und Entwicklung genutzt werden. Dafür gibt es einen steigenden Bedarf, weil verschiedene Forschungsbereiche in den vergangenen Jahren stark gewachsen sind. Auslöser für dieses Wachstum sind gesellschaftliche Megatrends.

Vor allem der Life Sciences-Sektor war und ist sehr expansiv. Die stetige Weiterentwicklung der Behandlungsmethoden – angetrieben von bahnbrechenden Innovationen in der medizinischen Forschung – geht einher mit einem ständig wachsenden Pflegebedarf aufgrund einer alternden Bevölkerung und der Zunahme von Zivilisationskrankheiten wie Diabetes, Krebs und Herzerkrankungen.

Klimawandel als Treiber

Ein weiterer Forschungsschwerpunkt ist der Kampf gegen den Klimawandel. Investitionen in diesem Bereich zielen darauf ab, Ressourcen effizienter einzusetzen, das Abfallrecycling zu optimieren und die Kreislaufwirtschaft voranzutreiben.

Digitalisierung im Fokus

Digitalisierung ist die dritte Säule der Forschungsbemühungen in Europa. Geldgeber investieren immer stärker in Informations- und Kommunikationstechnologien und immer mehr Unternehmen entwickeln diese Technologien oder integrieren sie in die eigenen Geschäftsaktivitäten.

Aus dem steigenden Forschungsbedarf ergibt sich auch ein großes Potenzial für Life Sciences und Tech-Immobilien. Aber wie können solche Immobilien definiert werden? Vier Merkmale sind hierfür entscheidend:

1. Nähe zu Universitäten und Forschungseinrichtungen
Oft sind die Standorte in der Nähe von Universitäten und Forschungseinrichtungen zu finden. Das hat den Vorteil einer erleichterten Einführung von Innovationen in Unternehmen. Häufig liegen sie auch außerhalb der großen Metropolen und in Gebieten, die als Wissenschaftscluster gelten, oder in Regionen, die eine hohe Konzentration innovativer Unternehmen aufweisen.

2. Vorherrschende Branche und/oder Technologie
Üblicherweise sind die Standorte durch eine vorherrschende Branche geprägt. Das kann etwa die Spezialisierung auf den Bereich Life Sciences, grüne Technologien oder die digitale Transformation sein. Dies führt auf Immobilienebene oft zu einem campusähnlichen Charakter, der durch Freizeit- und Hospitalityangebote ergänzt wird und von hochgradig interaktiven Mietern profitiert, die miteinander kollaborieren.

3. Spezialflächen
Die Immobilien sind so aufgebaut, dass sie den individuellen Ansprüchen der Mieter Rechnung tragen. Dabei entstehen hochspezialisierte Forschungs-, Labor- und Entwicklungsflächen. Ergänzt werden diese oft um Produktionslager, Logistikflächen, Büros oder auch Showrooms. Diese sind häufig für die Zusammenarbeit mit Zuliefer- und Partnerunternehmen erforderlich.

4. „Sticky Tenants“/Mieterbindung
Das vierte Kriterium bezieht sich auf auf die Mieterstruktur: Die Nutzer sind oft abhängig von lokalen Fachkräften und arbeiten eng mit örtlichen Universitäten und Forschungseinrichtungen zusammen. Zudem sind die Genehmigungsverfahren mit den lokalen Behörden, was in den Einrichtungen erforscht und entwickelt werden kann und darf, zeitaufwändig. Bis Verständnis und Vertrauen entsteht, vergeht oft viel Zeit, weshalb entsprechende Standorte und Cluster nicht schnell und einfach reproduzierbar sind. Diese Faktoren führen dazu, dass Mieter oft sehr langfristig an den Standorten bleiben und zu sogenannten „Sticky Tenants“ werden.

Zahlen-Check: ein Zukunftsmarkt

Wenn man all diese Definitionsmerkmale zugrunde legt und das Transaktionsgeschehen der beschriebenen Immobilien in Deutschland auswertet, stellt man für 2023 zwar ein rückläufiges Transaktionsvolumen fest, aber die Anzahl der Deals ist gestiegen. Die 419 Millionen Euro, die im vergangenen Jahr investiert wurden, flossen vor allem in Projektgrundstücke und Neubauten. Der Charakter der Investitionen ist damit eindeutig auf zukünftiges Wachstum ausgerichtet.

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