„Manage-to-Sustainability“ im Bestand

Die EU Taxonomie verlangt von institutionellen Investoren, ihren Immobilienbestand hinsichtlich der Erreichbarkeit der Klimaziele des Pariser Klimaabkommens zu analysieren und die Ergebnisse gemäß der EU Offenlegungsverordnung darzustellen. Mit einer Manage-­to-­Sustainability-Strategie lassen sich diese Ziele bei vielen Bestandsobjekten erreichen, darüber hinausgehende ESG­-Potenziale heben und somit erhebliche Mehrwerte schaffen. Doch wie sieht die Umsetzung aus?

Portfolioanalyse eliminiert künftige Risiken

Die Uhr tickt: Marktpreise für „Stranded Assets“ und nicht zukunftsfähige Immobilien geraten zunehmend unter Druck. Denn nicht bei jeder Immobilie kann mit vertretbarem Aufwand eine Einhaltung des 1,5-Grad-Klimaziels gewährleistet werden. Eine fundierte Auswertung des Immobilienbestandes mit Fokussierung auf bestehende und zukünftige ESG-Anforderungen verschafft Klarheit und zeigt mögliche Risiken hinsichtlich der Erreichbarkeit des Klimaziels auf.

Bei der Analyse ist der Einsatz des Carbon Risk Real Estate Monitor-Tools (CRREM) zur eindeutigen Identifizierung des „Stranding Points“ der jeweiligen Immobilie ein essenzieller Bestandteil. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der „Stranding Point“ bei der Mehrheit der ab den 90er-Jahren erbauten Objekte in mehr als zehn Jahren eintritt. Das verdeutlicht die Möglichkeit, Investitionen zeitlich zu strecken und Synergien im Rahmen einer langfristigen Modernisierungs- und Instandhaltungsplanung zu heben. So kann beispielsweise bei dem absehbaren Ende der Lebensdauer einer Heizungsanlage – als sinnvolle Alternative zum Eins-zu-Eins-Austausch – eine Erneuerung der Anlage mit neuem Energieträger mit geringerem CO₂-Ausstoß geplant und umgesetzt werden. Bei „Stranded Assets“, die sich in der Wirtschaftlichkeitsfalle befinden, steht letztendlich eine grundsätzliche Entscheidung an: Bleibt das Objekt im Bestand und werden Maßnahmen zur Vermeidung des „Stranding Point“ umgesetzt, muss zunächst eine Cashflow-Rendite unterhalb der ursprünglichen Prognose akzeptiert werden. Alternativ kommt der Verkauf an einen Investor in Betracht, der erforderliche Investitionen in seiner Bewertung sicherlich mitberücksichtigt.

Zudem basiert eine zukunftsorientierte Portfolioanalyse auf einer ganzheitlichen Betrachtung der Nachhaltigkeit und muss daher bereits heute Risiken der Ebenen „S“ und „G“ berücksichtigen. Hierzu gehören dem erfahrenen Immobilieninvestor bereits bekannte Kriterien wie der ÖPNV-Anschluss und eine gut ausgebaute urbane Infrastruktur. Objekte ohne vernünftigen Zugang zum ÖPNV oder ohne Angebote des täglichen Bedarfs im Umfeld sind nicht mehr zeitgemäß und werden den heutigen Eigentümern langfristig keine Freude bereiten.

Ganzheitliches Manage-­to-­Sustainability entscheidet

Nach erfolgter Portfolioanalyse erfordert die Umsetzung einer Manage-to-Sustainability-Strategie eine zusätzliche tiefergehende Bestandsaufnahme. Der erste Schritt beinhaltet dabei die Analyse des Status quo auf ESG-Ebene. Notwendige Verbrauchsdaten können bereits mit geringem Aufwand digital erfasst und aufbereitet werden.

Sowohl Mieterzufriedenheit (Ebene S) als auch Nutzerverhalten (Ebenen E & G) lassen sich direkt vom Bestandshalter oder seinem Asset-Manager beeinflussen und steuern. So ist der Zugang zu den Verbrauchsdaten der Mieter in der Praxis deutlich einfacher, wenn der Mieter zufrieden ist. Zudem verursachen der regelmäßige Kontakt zum Mieter, die Erreichbarkeit bei Problemen und die proaktive Unterstützung zu einem umweltfreundlicheren Verhalten keine zusätzlichen Kosten.

Darauf aufbauend wird der erreichbare Soll-Zustand auf Objektebene definiert und mit konkreten Einzelmaßnahmen sowie einer Kosten- und Zeitplanung zur Erreichung des Ziels hinterlegt. Zu empfehlen ist ein umfassender ESG-Maßnahmenkatalog, der über die aktuelle Regulatorik hinausgeht und bereits heute absehbare Anforderungen (z. B. im Bereich der EU-Taxonomie) vorausschauend abdeckt. Alle Maßnahmen werden letztendlich in ein Gesamtkonzept eingebettet, um ihre technische Umsetzbarkeit und wirtschaftliche Sinnhaftigkeit sicherzustellen.

Zielsetzung: Pflicht oder Kür?

Sollte die Zielsetzung die Pflichterfüllung sein, ist diese beispielsweise durch die Erfassung und Offenlegung der CO₂-Emissionen relativ zum 1,5-Grad-Ziel des Pariser Klimaabkommens kurzfristig umsetzbar.