Mezzanine für Investoren und Projektentwickler

02/21/2022

Autor

Tomasz Kalemba

Tomasz Kalemba

Vorstandsmitglied

Engel & Völkers Capital AG

Blogbeitrag

Vorteile von Mezzanine-Kapital für Investoren und Projektentwickler

Laut einer Umfrage von Engel & Völkers Investment Consulting sehen sich Projektentwickler und Bauträger zunehmend mit Problemen hinsichtlich der Finanzierung ihrer Immobilien Entwicklungen konfrontiert: Über die Hälfte der befragten Entwickler äußerte, dass sie aus Gründen der Finanzierbarkeit in 2020 Transaktionen abbrechen mussten. Das spiegelt sich auch in dem von Marktteilnehmern registrierten signifikanten Anstieg der Finanzierungsanfragen in den ersten Monaten des Jahres 2021 wider. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung dürfte mit einer Anfrage-Zunahme zwischen 20 bis 25 Prozent zu rechnen sein. Dies macht deutlich, dass alternative Finanzierungen künftig eine immer entscheidendere Rolle in der Immobilienwirtschaft spielen werden. Eine dieser alternativen Finanzierungsformen stellt die Bereitstellung von Mezzanine-Kapital dar.

Mezzanine-Kapital kann Kapitalkosten insgesamt sogar verbilligen

Es bietet sowohl für Kapitalnehmer als auch für Kapitalgeber zahlreiche Vorteile. Durch das von institutionellen Investoren zur Verfügung gestellte Mezzanine-Kapital können Projektentwickler, Bauträger oder Bestandshalter ihre Eigenkapitalbasis stärken, ohne ihre Bilanz durch einen klassischen Kredit zu belasten. Neben der Möglichkeit zur Bilanzoptimierung wird Mezzanine-Kapital häufig genutzt, um die Finanzierungsstruktur einer Projektentwicklung zu verbessern. Denn klassische Finanzierer wie Banken und Kreditinstitute stufen Mezzanine-Kapital in den meisten Fällen als wirtschaftliches Eigenkapital ein, da vorhandene Kreditsicherheiten bestehen bleiben und damit die Basis für eine positive Risikobewertung bilden. Trotz Einsatz von höher verzinstem Mezzanine-Kapital (im Vergleich zum Bankdarlehen und anstelle von echtem Eigenkapital des Investors oder Projektentwicklers) können die anfallenden Kapitalkosten eines Projektes insgesamt dadurch gesenkt werden, da die dann aus Sicht der Banken höhere Eigenkapitalbasis eine meist kostengünstigere und gegebenenfalls sogar höhere Kreditaufnahme ermöglicht.

Die Mischfinanzierung aus Bankkredit und Mezzanine-Darlehen führt aus diesen Gründen häufig auch zu besseren Konditionen für Anschlussfinanzierungen. Gleichzeitig müssen Unternehmen bei dieser Form der Eigenkapitalergänzung keine Einflussnahme von Dritten hinnehmen. In diesem Zusammenhang ist zu beachten: Klassisches privates Beteiligungskapital geht meist einher mit der Aufnahme neuer Gesellschafter in das Unternehmen, die mit ihren Stimmrechten Einfluss auf dessen Geschäftsmodell nehmen. Darüber hinaus müssen im Erfolgsfall Gewinnanteile an die Geldgeber abgeführt werden und stehen somit nicht für weitere Investitionen zur Verfügung. Durch die Nutzung von Mezzanine-Kapital sind Unternehmer in der Lage, wirtschaftliches Wachstum zu finanzieren, ohne den eigenen Handlungsspielraum zu limitieren und Anteilseigner zu verwässern. Mischfinanzierungen gehen zudem mit einer Diversifikation von Finanzierungsquellen und Kreditlaufzeiten einher und begünstigen damit die Risikostreuung des betreffenden Unternehmens.

Kalkulierbare Cashflows für Investoren

Doch nicht nur Kapitalnehmer profitieren von MezzanineKapital. Für institutionelle Investoren stellt es eine attraktive Anlagemöglichkeit dar. Real Estate Debt fällt als Kredit üblicherweise nicht unter die Immobilienquote gemäß Anlageverordnung. Vielmehr bestimmt der Investor anhand der jeweiligen Struktur seiner Anlage und den Investitionskriterien (Senior-, Junior-, Mezzanine-, oder Wholeloan Investments), unter welcher Kategorie die Anlage später administriert werden kann. Durch die in den Darlehensverträgen mit dem Kapitalnehmer vereinbarte, feste Verzinsung sind die Erträge prognostizierbar. Und da es sich wirtschaftlich und rechtlich um Fremdkapital handelt, ist Mezzanine Kapital im Falle von Zahlungsschwierigkeiten des Kapitalnehmers besser geschützt als Eigenkapital.

In der Regel handelt es sich bei Mezzanine-Finanzierungen um nachrangige Darlehen. Das heißt, sie werden zwar nach der Hauptfinanzierung bedient – dafür aber höher verzinst. Um sicher zu stellen, dass die attraktiven Renditechancen nicht zu Lasten der Sicherheit gehen, erfolgt vor der Kapitalvergabe in der Regel ein standardisierter Investitions- und Prüfprozess. Dabei sollte die von einem unternehmensinternen Expertenteam vorgenommene Due-Diligence-Prüfung und Markteinschätzung stets durch die Konsultation unabhängiger, externer Gutachter ergänzt werden. Die Prüfung sollte natürlich die Bonität des Kapitalnehmers umfassen; dieser sollte einen Nachweis über seinen Track Record erbringen und gegebenenfalls weitere Sicherheiten in den Finanzierungsprozess einbringen. Die Mezzanine-Finanzierung einer Projektentwicklung muss zusätzlich durch ein effizientes Risikomanagement begleitet werden, das die laufende operative und wirtschaftliche Überwachung des Projektentwicklers, des Baufortschritts sowie des Vermarktungsfortschritts vorsieht.

Investoren, die ihre Real-Estate-Debt-Strategie über ein reguliertes Fondsvehikel umsetzen, können zudem von einer breiten Streuung ihres Investments profitieren. Wird das Fondsportfolio konsequent entlang von Kriterien wie Projektvolumen, Immobilien-Assetklasse, ausführender Projektentwickler und Standort der zu entwickelnden Immobilie diversifiziert, können etwaige Kreditausfälle ausgeglichen und dadurch eine stabile Wertentwicklung des Fonds ermöglicht werden. Ob reguliertes Anlageprodukt oder Managed Account: Mezzanine-Kapital stellt eine interessante Investmentmöglichkeit für institutionelle Investoren dar – und ist gleichzeitig in der Lage, Projektentwickler und Bestandshalter bei ihren Finanzierungsvorhaben zu unterstützen.

Dies ist ein Auszug aus dem FondsBuch 2022.

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