Performancemessung bei nachhaltigen Immobilienfonds

Die Branche hat sich auf den Transformationsweg begeben, um Bestandsimmobilien und Immobilienentwicklungen nachhaltiger, klimafreundlicher und resilienter zu machen oder in unterschiedlichster Form zur Verbesserung von E (Umwelt), S (Soziales) und G (Governance) beizutragen. Vieles wurde inzwischen angeschoben, dennoch stehen wir am Anfang dieses lang anhaltenden Entwicklungsprozesses.

Es gibt eine große Vielfalt von Immobilienfonds, die ESG-Ziele verfolgen – diese geht weit über die Dimension von Artikel 8- beziehungsweise 9-Produkten hinaus. Neben den Unterschieden im Rendite-Risiko-Spektrum und verschiedenen Nutzungsarten werden im Hinblick auf Nachhaltigkeit vielfältige Ziele verfolgt und Schwerpunkte gesetzt. ESG-Strategien reichen von traditionellen Produkten, die nach finanziellen Erträgen streben und nur einen begrenzten Fokus auf ESG-Kriterien legen, über Strategien mit Schwerpunkt auf der Bewältigung von ESG-Risiken bis hin zu nachhaltigen Strategien, bei denen Nachhaltigkeitsfaktoren und Finanzerträge gleichermaßen die Anlagestrategie bestimmen. Dazu gibt es Impact-Strategien, bei denen soziale und / oder ökologische Ziele Vorrang haben und finanzielle Erträge teilweise gegen positive ESG-Ziele eingetauscht werden, sowie philanthropische Strategien, bei denen finanzielle Erträge zugunsten von sozialen und ökologischen Lösungen komplett aufgegeben werden.

Für Fonds gilt es die Investmentziele zu erweitern, um die verschiedenen Ebenen von Nachhaltigkeit zu erfassen: Zu den laufenden Erträgen sowie der Wertsicherung bzw. -steigerung kommen die Minimierung von Transformationsrisiken sowie das Erreichen von bestimmten Zielen im Bereich E, S und G hinzu. Bei Immobilienfonds für institutionelle Investoren wird letztlich zwischen Investor und Manager vereinbart, was auf den verschiedenen Ebenen erreicht werden soll.

Der Investmentprozess an sich ändert sich nicht grundlegend. Es gilt in den verschiedenen Stadien zusätzliche entsprechende ESG-Kriterien zu integrieren und fortlaufend anzupassen – wie zum Beispiel bei der Festlegung einer Strategie die Analyse von ESG-Potenzialen und -Risiken, das Umsetzen und Anpassen von ESG-Initiativen im Rahmen des Managements, die laufende Überwachung der ESG-Risiken und -KPIs sowie das Beschaffen und Analysieren erforderlicher ESG-Daten und entsprechendes Reporting.

Die Reporting-Standards mit einer großen Menge an Kennzahlen erhöhen die Transparenz, aber machen eine Bewertung der Produkte und einen Vergleich miteinander nicht einfach.

So vielfältig die Ausgestaltung der verschiedenen Immobilienfonds hinsichtlich ESG ist, müssen die Maßstäbe zur Messung der Performance dem gerecht werden. Neben der finanziellen Performance sollte auch das Erreichen der definierten ESG-Ziele, also die ESG-Performance, angemessen Berücksichtigung finden.