CSR, ESG & SII – tektonische Verschiebung für die Immobilienfondsbranche

Was wie eine Textzeile der Fanta Vier anmutet – sie erinnern sich – MfG 1999 – beschreibt nichts weniger als die Entwicklungsschritte der sog. Nachhaltigkeitsrevolution. Zwar klingt Evolution freundlich, denn der Beginn der CSR Aktivitäten war noch von einem hohen Maß von Freiwilligkeit, Avantgarde und wenigen Standards geprägt. Doch diese Bewegung der „Green believer“ erlebt auf der vorläufigen Zielgeraden mit dem Abkürzungen ESG oder SII einen neuen Aktionismus. Weiterhin eher zögerlich, und – sieht man von den Immobilienzertifikaten und GRI Reportingstandards einmal ab – von einem hohen Maß an singulären, lokalen, unternehmens- oder objektspezifischen Einzelinitiativen geprägt. Damit ist allerdings bald absehbar Schluss durch einen geradezu revolutionären anmutenden Akt: Mit dem EU-Aktionsplan zu sustainable finance, besser bekannt als „Taxonomie“ (Verordnung (EU) 2020/852), werden sich die Parameter für Immobilieninvestoren bzw. ihre Fondsgesellschaften tektonisch verschieben. Vordergründig ist damit zweifelsfrei ein neues Ausmaß an einer höheren Verwaltungstätigkeit und Risikovorsorge beschrieben, welches gerne zum sofortigen Murren und Lobbyismus hinter den Kulissen führt. Gemeint ist damit aber nichts weniger als ein völlig neues Denken für Fondsinitiatoren, mit dem Hauptziel der Umlenkung der Kapitalströme zu nachhaltigen Investitionen. Liest man weiter, wird schnell klar: Die mehr oder weniger bequeme, weil autonome „Immobiliennische“ der letzten Jahre wird zunehmend ungemütlicher, denn die Kapitalmarktanforderungen entpuppen sich als Strudel, der alles an Assets mit sich reißt.

Mit einem Blick auf den Maßnahmenkatalog z.B. Maßnahme 1: Die Einführung eines EU-Klassifikationssystems für nachhaltige Tätigkeiten, Maßnahme 2 wie z.B. die Normen und Kennzeichen für umweltfreundliche Finanzprodukte (Labels) oder Maßnahme 3: Die Förderung von Investitionen in nachhaltige Projekte, wird in der Selbstreflexion deutlich, dass die Ausrede der Bestandsportfoliohalter einer langfristigen Transformation in Richtung Grün auf einer immer dünneren Argumentationsebene steht. Auf den Punkt gebracht: Ohne Dokumentation, Umsetzung und Reporting der oben beschrieben Anforderungen, kein Kapital! Und: Das dynamische Auflegen von „grünen“ Immobilienfonds wird auf Dauer nicht reichen.

Der Druck auf die Fondshäuser nimmt zu, denn die erfolgreichen Widerstände der Vergangenheit mit dem Ziel einen eigenen Branchenweg zu gehen, holen uns ein. Wir können zwar weiterhin auf ein weites Feld an Unklarheiten verweisen. So sind z.B. Immobilienfonds bisher vom ECO Label des EU Action Plans ausgenommen und es fehlt eine Übersetzung sowie Benchmarks zur Festlegung der regulatorisch geforderten Produktpositionierung („Basic“, „ESG Strategie“, „Impact“). Auch ist die ESG-Systematik für Immobilienportfolien noch nicht definiert und aktuell (noch) nicht im Fokus der Taxonomie, jedoch insbesondere für institutionelle Multi-Asset-Investoren relevant. Und das alles mit dem Ziel eines handhabbaren Tools zur Ableitung von Maßnahmen, welche der Verbesserung des Portfolio-CO2-Footprints dienen.

Wer diesen Schuss nicht gehört hat, sollte sich auf ein neue Unternehmensprämisse einlassen: Immobilienrendite und Nachhaltigkeit schließen sich nicht aus! Das Richtige tun heißt: ESG ist ein Dreiklang aus E, S und G und nicht nur "Green Finance"!